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Appartement 104 m² à Lapte

Bien expiré
VilleLapte (43)
Surface104m²
Coût Total107 530€
Loyer Annuel8 524€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 5 pièces

Au coeur de Lapte, au coeur du village attractif et en plein essor. Découvrez ce T4 en duplex vendu loué avec bail en cours, des revenus locatifs dès l'acquisition, bail en cours ! ce bien comprend : - une belle entrée - une belle pièce de vie avec cuisine ouverte - 3 chambres - 1 bureau - salle de bains - Wc Un format familial sur un secteur très demandé sur le secteur, idéal pour securiser votre investissement. Emplacement centrale proche des commodités secteur en plein développement = fort potentiel de valorisation Placement rentable et clé en main

Ville : Lapte
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43200
Coordonnées : 45.185900, 4.217550
Total : 107 530€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 21 130€
Valeur du bien : 101 130€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.32€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8524€/an
Fourchette totale : 553€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6634€ - 10953€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 230,77 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :128 000 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-48 000€ (-37.5%)
Marge achat-revente :20 470€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,01€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 568,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 014,37€
Coût de l'assurance :12 903,60€
Taxe foncière : 852,44€/an
Soit par mois : 71,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 639,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs avec imperfections nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 130 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:1 650€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 30€/m² = 1650€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Lapte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 471 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 530 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 516 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 969 €
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -25 969 €
Résultat foncier Année 1 : -17 445 €(Déficit de 17 445 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 839 €/an
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -4 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6744.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 524 €25 973 €3 474 €-17 448 €10 700 €6 748 €6 748 €
28 695 €4 749 €3 380 €3 946 €--2 802 €
38 869 €4 652 €3 283 €4 217 €---
49 046 €4 552 €3 183 €4 494 €---
59 227 €4 448 €3 080 €4 779 €---
69 412 €4 341 €2 973 €5 070 €---
79 600 €4 231 €2 862 €5 369 €---
89 792 €4 116 €2 748 €5 675 €---
99 988 €3 998 €2 630 €5 989 €---
1010 187 €3 877 €2 508 €6 311 €---
1110 391 €3 751 €2 382 €6 640 €---
1210 599 €3 621 €2 252 €6 978 €---
1310 811 €3 486 €2 118 €7 325 €---
1411 027 €3 347 €1 979 €7 680 €---
1511 248 €3 204 €1 835 €8 044 €---
1611 473 €3 055 €1 687 €8 417 €---
1711 702 €2 902 €1 534 €8 800 €---
1811 936 €2 744 €1 375 €9 192 €---
1912 175 €2 580 €1 212 €9 594 €---
2012 418 €2 412 €1 043 €10 007 €---
2112 667 €2 237 €868 €10 430 €---
2212 920 €2 057 €688 €10 863 €---
2313 178 €1 870 €502 €11 308 €---
2413 442 €1 678 €309 €11 764 €---
2513 711 €1 479 €110 €12 232 €---
TOTAL273 038 €105 359 €50 014 €167 679 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-3 210 €+5 000 €
2+1 790 €0 €+1 790 €
3+1 790 €+424 €+1 366 €
4+1 790 €+1 348 €+442 €
5+1 790 €+1 434 €+356 €
6+1 790 €+1 521 €+269 €
7+1 790 €+1 611 €+179 €
8+1 790 €+1 703 €+87 €
9+1 790 €+1 797 €-7 €
10+1 790 €+1 893 €-103 €
11+1 790 €+1 992 €-202 €
12+1 790 €+2 094 €-304 €
13+1 790 €+2 197 €-407 €
14+1 790 €+2 304 €-514 €
15+1 790 €+2 413 €-623 €
16+1 790 €+2 525 €-735 €
17+1 790 €+2 640 €-850 €
18+1 790 €+2 758 €-968 €
19+1 790 €+2 878 €-1 088 €
20+1 790 €+3 002 €-1 212 €
21+1 790 €+3 129 €-1 339 €
22+1 790 €+3 259 €-1 469 €
23+1 790 €+3 392 €-1 602 €
24+1 790 €+3 529 €-1 739 €
25+1 790 €+3 670 €-1 880 €
Total+44 750 €+50 304 €+-5 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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