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Appartement - 4 pièce(s) - 65 m²

VilleVénissieux (69)
Surface65
Coût Total165 560
Loyer Annuel10 095
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-350
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 830,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENISSIEUX CHARREARD - T4 - 3 CHAMBRES - BALCON - CAVE - CALME - PROCHE TRAM T4 ET TOUTES COMMODITES - VENDU LOUE IDEAL INVESTISSEUR

Venez découvrir cet appartement situé sur la commune de VENISSIEUX, à proximité immédiate de toutes les commodités, TRAM T4 à 10 mn à pied , lignes de bus 35/87 au pied de l'immeuble, commerces et écoles à 5 mn à pied , axes routiers.

Appartement T4 vendu loué d'une superficie de 65 m², situé en rez de chaussée sur élevé dans une résidence calme avec parc arboré.

La visite commence par une entrée avec placard, une pièce de vie lumineuse donnant sur un balcon, une cuisine fermée. Dans l'espace nuit, vous découvrez trois chambres, un placard dans le couloir, une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant.

Une cave complètent ce bien.

Stationnement collectif au sein de la résidence.

-Charges de copropriété de 230 EUR/mois ( entretien des communs, eau froide, chauffage)

Loué actuellement 687.5 €+ 200€ de charges

LES++ : -Traversant S/N -Lumineux -Fenêtres PVC double vitrage -Volets roulants -Proche toutes commodités

A VISITER !!

Retrouvez l'ensemble de nos annonces sur notre site century21-hestia-ldi.com/ Prix : 119000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Bien proposé par Audrey GIRARDOT EI, agent commercial (RSAC 911087930)

Surface Loi Carrez : 65

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Total : 165 560
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 37 040
Valeur du bien : 156 040
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10095€/an
Fourchette totale : 695€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 8336€ - 12225€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 616,94 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 101
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-51 101 (-30.0%)
Marge achat-revente :4 541€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 089,71
Coût de l'assurance :14 486,50
Taxe foncière : 1 009,48€/an
Soit par mois : 84,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 841,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-350,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante et sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 040(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 095 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 560 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 111
Revenus locatifs : +10 095
Charges déductibles : -47 111
Résultat foncier Année 1 : -37 016(Déficit de 37 016 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 616
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 071 €/an
Revenus locatifs : +10 095
Charges déductibles : -10 071
Résultat foncier Années 2+ : 24 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15616.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 09547 1165 727-37 02121 400 €15 621 €15 621 €
210 2979 9265 577370--15 251 €
310 5039 7715 422732--14 519 €
410 7139 6105 2611 103--13 417 €
510 9279 4435 0941 484--11 933 €
611 1459 2714 9221 875--10 058 €
711 3689 0924 7432 276--7 782 €
811 5968 9074 5582 689--5 093 €
911 8288 7154 3663 112--1 981 €
1012 0648 5174 1683 547---
1112 3068 3113 9633 994---
1212 5528 0993 7504 453---
1312 8037 8783 5294 924---
1413 0597 6503 3015 409---
1513 3207 4143 0655 906---
1613 5867 1692 8206 417---
1713 8586 9152 5676 943---
1814 1356 6532 3047 482---
1914 4186 3812 0328 037---
2014 7066 1001 7518 606---
2115 0005 8081 4599 192---
2215 3005 5061 1589 794---
2315 6065 19484510 413---
2415 9184 87052111 048---
2516 2374 53518611 702---
TOTAL323 340228 85383 09094 48721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 487
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 120-6 420+8 540
2+2 1200+2 120
3+2 1200+2 120
4+2 1200+2 120
5+2 1200+2 120
6+2 1200+2 120
7+2 1200+2 120
8+2 1200+2 120
9+2 1200+2 120
10+2 120+470+1 650
11+2 120+1 198+922
12+2 120+1 336+784
13+2 120+1 477+643
14+2 120+1 623+497
15+2 120+1 772+348
16+2 120+1 925+195
17+2 120+2 083+37
18+2 120+2 245-125
19+2 120+2 411-291
20+2 120+2 582-462
21+2 120+2 758-638
22+2 120+2 938-818
23+2 120+3 124-1 004
24+2 120+3 314-1 194
25+2 120+3 511-1 391
Total+53 000+28 346+24 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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