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Maison à vendre

VilleRoullens (11)
Surface106m²
Coût Total128 900€
Loyer Annuel10 173€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 613,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, calme, Pas de balcon, Non meublé

À Vendre : Maison de village à rénover avec cour et toiture neuve !

Située dans un village calme, cette maison de village de 45 m² au sol, répartie sur deux niveaux avec un grenier de 16 m² aménageable, est idéale pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Au rez-de-chaussée :

Une cuisine Un séjour lumineux

Au 1 €? étage :

Trois chambres Une salle de bain

Au 2 € étage :

Un grenier de 16 m², offrant la possibilité d'aménager une chambre supplémentaire ou un espace de travail

Vous profiterez également d'une cour à l'avant, parfaite pour vos moments de détente en extérieur.

Prix : 86.000 euros honoraire comprise, à la charge du vendeur

Cette maison pleine de potentiel peut facilement s'adapter à vos envies et vos besoins.

Ne tardez pas à visiter ! Contactez-nous pour plus d'informations ou pour planifier une visite.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2030.00 et 2790.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Roullens
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11290
Coordonnées : 43.166396, 2.265783
Total : 128 900€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 58 700€
Valeur du bien : 123 700€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.00€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10173€/an
Fourchette totale : 653€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 7838€ - 13202€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 903,61 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 783 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-136 783€ (-67.8%)
Marge achat-revente :72 883€ (36.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 594,22€
Coût de l'assurance :11 278,75€
Taxe foncière : 1 017,26€/an
Soit par mois : 84,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 847,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état, nécessitant une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises et mise à la terre
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - État général de l'électricité à vérifier
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 installation complète
Raison: État général de la plomberie à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 700 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 300€
    Isolation combles: 106 m² × 50€/m² = 5300€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€
  • Second œuvre - Électricité générale:2 000€
    Électricité générale: 1 installation complète × 2000€ = 2000€
  • Second œuvre - Plomberie générale:2 000€
    Plomberie générale: 1 installation complète × 2000€ = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roullens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 173 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 263 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 900 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 017 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 431 €
Revenus locatifs : +10 173 €
Charges déductibles : -64 431 €
Résultat foncier Année 1 : -54 259 €(Déficit de 54 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 731 €/an
Revenus locatifs : +10 173 €
Charges déductibles : -5 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32858.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 173 €64 435 €4 267 €-54 263 €21 400 €32 863 €32 863 €
210 376 €5 621 €4 153 €4 755 €--28 108 €
310 584 €5 503 €4 035 €5 080 €--23 028 €
410 795 €5 381 €3 913 €5 414 €--17 614 €
511 011 €5 255 €3 787 €5 756 €--11 858 €
611 231 €5 125 €3 657 €6 106 €--5 752 €
711 456 €4 990 €3 522 €6 466 €---
811 685 €4 851 €3 382 €6 834 €---
911 919 €4 707 €3 238 €7 212 €---
1012 157 €4 557 €3 089 €7 600 €---
1112 400 €4 403 €2 935 €7 997 €---
1212 648 €4 244 €2 776 €8 404 €---
1312 901 €4 079 €2 611 €8 822 €---
1413 159 €3 909 €2 440 €9 251 €---
1513 423 €3 733 €2 264 €9 690 €---
1613 691 €3 550 €2 082 €10 141 €---
1713 965 €3 362 €1 894 €10 603 €---
1814 244 €3 167 €1 699 €11 077 €---
1914 529 €2 966 €1 497 €11 563 €---
2014 820 €2 758 €1 289 €12 062 €---
2115 116 €2 542 €1 074 €12 574 €---
2215 418 €2 319 €851 €13 099 €---
2315 727 €2 089 €621 €13 637 €---
2416 041 €1 851 €383 €14 190 €---
2516 362 €1 605 €136 €14 757 €---
TOTAL325 831 €157 004 €61 594 €168 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 173 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 136 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 136 €-6 420 €+8 556 €
2+2 136 €0 €+2 136 €
3+2 136 €0 €+2 136 €
4+2 136 €0 €+2 136 €
5+2 136 €0 €+2 136 €
6+2 136 €0 €+2 136 €
7+2 136 €+214 €+1 922 €
8+2 136 €+2 050 €+86 €
9+2 136 €+2 164 €-28 €
10+2 136 €+2 280 €-144 €
11+2 136 €+2 399 €-263 €
12+2 136 €+2 521 €-385 €
13+2 136 €+2 647 €-511 €
14+2 136 €+2 775 €-639 €
15+2 136 €+2 907 €-771 €
16+2 136 €+3 042 €-906 €
17+2 136 €+3 181 €-1 045 €
18+2 136 €+3 323 €-1 187 €
19+2 136 €+3 469 €-1 333 €
20+2 136 €+3 619 €-1 483 €
21+2 136 €+3 772 €-1 636 €
22+2 136 €+3 930 €-1 794 €
23+2 136 €+4 091 €-1 955 €
24+2 136 €+4 257 €-2 121 €
25+2 136 €+4 427 €-2 291 €
Total+53 400 €+50 648 €+2 752 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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