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maison vente 5 pieces saint gaultier 142m2

Bien expiré
VilleSaint-Gaultier (36)
Surface142m²
Coût Total161 169€
Loyer Annuel11 106€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 990 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 704,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

// ST GAULTIER 36800 / 142m² / 4 Chambres //

Vous recherchez une maison spacieuse et pleine de potentiel ? Cette maison de 142m² située à Saint-Gaultier est faite pour vous ! Avec ses 4 chambres, elle offre de multiples possibilités pour créer le cocon de vos rêves.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une cuisine ouverte sur la salle à manger, une chambre avec accès sur la terrasse, une cuisine d'été et des toilettes. La chambre en rez-de-chaussée est un avantage pour ceux qui préfèrent éviter les escaliers ou pour accueillir des invités en toute intimité.

À l'étage, 3 autres chambres vous attendent, dont une suite parentale avec salle d'eau, pour vous offrir tout le confort nécessaire à votre famille. Chacune des chambres offre un espace cosy pour se reposer et se ressourcer. Les toilettes et la salle de bains à l'étage complètent ce niveau pour plus de praticité.

La maison bénéficie d'une agréable terrasse de 30m² où vous pourrez profiter de moments de détente en extérieur, que ce soit pour un barbecue en famille ou une pause lecture au soleil.

  • Fibre optique * Tout-à-l'égout * Chaudière gaz à condensation *

Située à proximité des commerces, des écoles maternelle et primaire, ainsi que du collège, cette maison offre un potentiel incroyable pour devenir le lieu de vie idéal pour vous et votre famille dans un emplacement central de la commune.

Saint-Gaultier, ville située en bord de Creuse, offre de nombreux chemins de randonnées telle la Voie Verte. À seulement 7 minutes de la gare d'Argenton-sur-Creuse (ligne Paris - Orléans - Limoges - Toulouse), 15 minutes de l'autoroute A20 et 20 minutes de Châteauroux - Cap Sud, cette localisation est idéale pour profiter à la fois de la tranquillité et de la commodité des grandes villes proches

Ville : Saint-Gaultier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Total : 161 169€
Prix d'acquisition : 99 990€
Travaux : 53 180€
Valeur du bien : 153 170€
Frais de notaire : 7 999€
Coût estimé : 7 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 6.52€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11106€/an
Fourchette totale : 743€ - 1152€/mois
Fourchette annuelle : 8920€ - 13828€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :925,93 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 482 €
Prix d'achat :99 990 €
Décote à l'achat :-31 492€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-29 687€ (-22.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 169€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 829,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 730,85€
Coût de l'assurance :12 087,68€
Taxe foncière : 1 110,58€/an
Soit par mois : 92,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation pour 142 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Usure visible, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 180 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 880€
    Isolation des combles: 142 m² × 75€/m² = 10650€, Main d'œuvre: 230€
  • Chauffage:13 200€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Remplacement 17 fenêtres double vitrage: 17 × 800€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 48 m²: 50€/m² × 48 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture 48 m²: 50€/m² × 48 = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon 15 m²: 60€/m² × 15 = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:1 200€
    Peinture cuisine 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Gaultier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 169 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 024 €
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -60 024 €
Résultat foncier Année 1 : -48 918 €(Déficit de 48 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 844 €/an
Revenus locatifs : +11 106 €
Charges déductibles : -6 844 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27518.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 994 €(65% de 99 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 363 €/an
Calcul : 64 994 € × 3,636% = 2 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 106 €60 029 €5 255 €-48 923 €21 400 €27 523 €27 523 €
211 328 €6 708 €5 114 €4 620 €--22 903 €
311 554 €6 562 €4 968 €4 993 €--17 911 €
411 786 €6 411 €4 816 €5 375 €--12 536 €
512 021 €6 254 €4 660 €5 767 €--6 769 €
612 262 €6 093 €4 499 €6 169 €--600 €
712 507 €5 926 €4 332 €6 580 €---
812 757 €5 754 €4 160 €7 003 €---
913 012 €5 576 €3 982 €7 436 €---
1013 272 €5 392 €3 798 €7 881 €---
1113 538 €5 202 €3 608 €8 336 €---
1213 809 €5 005 €3 411 €8 804 €---
1314 085 €4 802 €3 208 €9 283 €---
1414 366 €4 592 €2 998 €9 775 €---
1514 654 €4 375 €2 781 €10 279 €---
1614 947 €4 150 €2 556 €10 796 €---
1715 246 €3 919 €2 325 €11 327 €---
1815 551 €3 679 €2 085 €11 872 €---
1915 862 €3 431 €1 837 €12 430 €---
2016 179 €3 175 €1 581 €13 004 €---
2116 503 €2 911 €1 317 €13 592 €---
2216 833 €2 638 €1 044 €14 195 €---
2317 169 €2 355 €761 €14 814 €---
2417 513 €2 063 €469 €15 450 €---
2517 863 €1 761 €167 €16 102 €---
TOTAL355 721 €168 763 €75 731 €186 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-6 420 €+8 752 €
2+2 332 €0 €+2 332 €
3+2 332 €0 €+2 332 €
4+2 332 €0 €+2 332 €
5+2 332 €0 €+2 332 €
6+2 332 €0 €+2 332 €
7+2 332 €+1 794 €+538 €
8+2 332 €+2 101 €+231 €
9+2 332 €+2 231 €+101 €
10+2 332 €+2 364 €-32 €
11+2 332 €+2 501 €-169 €
12+2 332 €+2 641 €-309 €
13+2 332 €+2 785 €-453 €
14+2 332 €+2 932 €-600 €
15+2 332 €+3 084 €-752 €
16+2 332 €+3 239 €-907 €
17+2 332 €+3 398 €-1 066 €
18+2 332 €+3 562 €-1 230 €
19+2 332 €+3 729 €-1 397 €
20+2 332 €+3 901 €-1 569 €
21+2 332 €+4 077 €-1 745 €
22+2 332 €+4 259 €-1 927 €
23+2 332 €+4 444 €-2 112 €
24+2 332 €+4 635 €-2 303 €
25+2 332 €+4 830 €-2 498 €
Total+58 300 €+56 087 €+2 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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