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Appartement à vendre

VilleSaint-Gaudens (31)
Surface129m²
Coût Total106 300€
Loyer Annuel12 351€
Rentabilité11.62%
Cashflow/mois+364€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 736,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cave, Cheminée, Salon (total 42 m²), 3 chambres, Terrasse, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Dans un petit collectif constitué de deux appartements, venez découvrir ce bien d'une belle superficie de 129 m² exposé au Sud. il est composé de trois belles chambres, un vaste séjour de 42 m², une cuisine séparée, cellier et salle d'eau, le tout équipé d'une pompe à chaleur et de menuiseries double vitrage avec volets roulants électriques. Actuellement loué 700 euros Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 euros et 3 000 euros par an. Honoraires à la charge du vendeur . Annonce rédigée par un(e) Agent commercial RSAC N° 383 849 163 Ville du greffe : TOULOUSE

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.109340, 0.723702
Total : 106 300€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 3 700€
Valeur du bien : 98 700€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1029€/mois
Loyer annuel estimé : 12351€/an
Fourchette totale : 857€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 10283€ - 14834€/an
Rentabilité brute :11.62%
Fourchette de rentabilité :9.67% - 13.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 049,71 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 413 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-40 413€ (-29.8%)
Marge achat-revente :29 113€ (21.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :42,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 562,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 779,82€
Coût de l'assurance :12 756,00€
Taxe foncière : 1 235,05€/an
Soit par mois : 102,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :363,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, la pompe à chaleur est déjà installée.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage déjà performant.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salle de bain en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: 0
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain récemment rénovée.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Salon en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: 0
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir avec peinture.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 700 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement robinetterie: 1 × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:400€
    Peinture couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 351 €/an
Calcul : 1 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 300 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 897 €
Revenus locatifs : +12 351 €
Charges déductibles : -8 897 €
Résultat foncier Année 1 : 3 453 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 197 €/an
Revenus locatifs : +12 351 €
Charges déductibles : -5 197 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 153 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 351 €8 901 €3 455 €3 450 €---
212 598 €5 108 €3 362 €7 490 €---
312 849 €5 011 €3 266 €7 838 €---
413 106 €4 912 €3 167 €8 194 €---
513 369 €4 809 €3 064 €8 559 €---
613 636 €4 703 €2 958 €8 933 €---
713 909 €4 593 €2 848 €9 315 €---
814 187 €4 480 €2 735 €9 707 €---
914 471 €4 363 €2 617 €10 108 €---
1014 760 €4 242 €2 496 €10 518 €---
1115 055 €4 116 €2 371 €10 939 €---
1215 356 €3 987 €2 242 €11 369 €---
1315 663 €3 854 €2 108 €11 810 €---
1415 977 €3 715 €1 970 €12 261 €---
1516 296 €3 573 €1 827 €12 724 €---
1616 622 €3 425 €1 680 €13 197 €---
1716 955 €3 273 €1 527 €13 682 €---
1817 294 €3 115 €1 370 €14 178 €---
1917 640 €2 952 €1 207 €14 687 €---
2017 992 €2 784 €1 039 €15 208 €---
2118 352 €2 610 €865 €15 742 €---
2218 719 €2 431 €686 €16 288 €---
2319 094 €2 245 €500 €16 848 €---
2419 476 €2 053 €308 €17 422 €---
2519 865 €1 855 €110 €18 010 €---
TOTAL395 591 €97 112 €49 780 €298 479 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 298 479 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 594 €+1 035 €+1 559 €
2+2 594 €+2 247 €+347 €
3+2 594 €+2 351 €+243 €
4+2 594 €+2 458 €+136 €
5+2 594 €+2 568 €+26 €
6+2 594 €+2 680 €-86 €
7+2 594 €+2 795 €-201 €
8+2 594 €+2 912 €-318 €
9+2 594 €+3 032 €-438 €
10+2 594 €+3 156 €-562 €
11+2 594 €+3 282 €-688 €
12+2 594 €+3 411 €-817 €
13+2 594 €+3 543 €-949 €
14+2 594 €+3 678 €-1 084 €
15+2 594 €+3 817 €-1 223 €
16+2 594 €+3 959 €-1 365 €
17+2 594 €+4 105 €-1 511 €
18+2 594 €+4 254 €-1 660 €
19+2 594 €+4 406 €-1 812 €
20+2 594 €+4 562 €-1 968 €
21+2 594 €+4 723 €-2 129 €
22+2 594 €+4 887 €-2 293 €
23+2 594 €+5 055 €-2 461 €
24+2 594 €+5 227 €-2 633 €
25+2 594 €+5 403 €-2 809 €
Total+64 850 €+89 544 €+-24 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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