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Achat : Maison Cransac (12110)

Bien expiré
VilleCransac (12)
Surface160
Coût Total122 940
Loyer Annuel13 372
Rentabilité10.88%
Cashflow/mois+367
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 465,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 4 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

À vendre à Cransac, en France, 2 appartements spacieux de 2 pièces d'une surface habitable de 80m² est une opportunité à ne pas manquer ! Situé dans un quartier calme et résidentiel, ce bien offre un cadre de vie paisible et agréable. Proche des commerces et centre thermal L'appartement est équipé d'une cuisine moderne et fonctionnelle, idéale pour préparer de délicieux repas entre amis. Le chauffage électrique assure un confort optimal tout au long de l'année, quel que soit la saison.Les pièces lumineuses et bien agencées offrent de multiples possibilités d'aménagement pour créer un espace de vie à votre image. Que vous recherchiez un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre dans la région, cet appartement saura répondre à vos attentes.Proposé au prix attractif de 74 500€, ce bien représente une opportunité rare sur le marché immobilier. Ne tardez pas à visiter cet appartement et à saisir cette occasion unique de devenir propriétaire à Cransac.Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tous les atouts de ce bien d'exception. N'attendez plus pour concrétiser votre projet immobilier dans un cadre de vie privilégié !

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.525210, 2.283370
Total : 122 940
Prix d'acquisition : 74 500
Travaux : 42 480
Valeur du bien : 116 980
Frais de notaire : 5 960
Coût estimé : 5 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13372€/an
Fourchette totale : 865€ - 1436€/mois
Fourchette annuelle : 10374€ - 17237€/an
Rentabilité brute :10.88%
Fourchette de rentabilité :8.44% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 986,86
Coût de l'assurance :10 757,25
Taxe foncière : 1 337,24€/an
Soit par mois : 111,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 114,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :367,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments usés de la cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 480(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (inclut les matériaux et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 11000€ = 11000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:7 500
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:980
    Rafraîchissement salon: 14 m² × 70€/m² = 980€ (inclut peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cransac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 372 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 940 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 203
Revenus locatifs : +13 372
Charges déductibles : -48 203
Résultat foncier Année 1 : -34 831(Déficit de 34 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 431
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 723 €/an
Revenus locatifs : +13 372
Charges déductibles : -5 723
Résultat foncier Années 2+ : 7 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13431.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 37248 2073 960-34 83521 400 €13 435 €13 435 €
213 6405 6203 8538 020--5 415 €
313 9135 5093 7428 403---
414 1915 3953 6288 796---
514 4755 2773 5109 198---
614 7645 1553 3879 609---
715 0595 0293 26110 031---
815 3614 8993 13110 462---
915 6684 7642 99710 904---
1015 9814 6252 85811 356---
1116 3014 4822 71411 819---
1216 6274 3332 56612 294---
1316 9594 1802 41212 779---
1417 2994 0222 25413 277---
1517 6453 8582 09113 787---
1617 9973 6891 92214 308---
1718 3573 5141 74714 843---
1818 7253 3341 56715 390---
1919 0993 1481 38015 951---
2019 4812 9551 18816 526---
2119 8712 75698917 114---
2220 2682 55178417 717---
2320 6732 33957118 335---
2421 0872 12035218 967---
2521 5091 89312519 616---
TOTAL428 321143 65556 987284 66621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 666
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 808-6 420+9 228
2+2 8080+2 808
3+2 808+896+1 912
4+2 808+2 639+169
5+2 808+2 759+49
6+2 808+2 883-75
7+2 808+3 009-201
8+2 808+3 139-331
9+2 808+3 271-463
10+2 808+3 407-599
11+2 808+3 546-738
12+2 808+3 688-880
13+2 808+3 834-1 026
14+2 808+3 983-1 175
15+2 808+4 136-1 328
16+2 808+4 293-1 485
17+2 808+4 453-1 645
18+2 808+4 617-1 809
19+2 808+4 785-1 977
20+2 808+4 958-2 150
21+2 808+5 134-2 326
22+2 808+5 315-2 507
23+2 808+5 500-2 692
24+2 808+5 690-2 882
25+2 808+5 885-3 077
Total+70 200+85 400+-15 200
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 124 jours
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