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Achat : Maison Cransac (12110)

Bien expiré
VilleCransac (12)
Surface160m²
Coût Total122 940€
Loyer Annuel13 372€
Rentabilité10.88%
Cashflow/mois+367€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 465,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 160 m², 4 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

À vendre à Cransac, en France, 2 appartements spacieux de 2 pièces d'une surface habitable de 80m² est une opportunité à ne pas manquer ! Situé dans un quartier calme et résidentiel, ce bien offre un cadre de vie paisible et agréable. Proche des commerces et centre thermal L'appartement est équipé d'une cuisine moderne et fonctionnelle, idéale pour préparer de délicieux repas entre amis. Le chauffage électrique assure un confort optimal tout au long de l'année, quel que soit la saison.Les pièces lumineuses et bien agencées offrent de multiples possibilités d'aménagement pour créer un espace de vie à votre image. Que vous recherchiez un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre dans la région, cet appartement saura répondre à vos attentes.Proposé au prix attractif de 74 500€, ce bien représente une opportunité rare sur le marché immobilier. Ne tardez pas à visiter cet appartement et à saisir cette occasion unique de devenir propriétaire à Cransac.Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tous les atouts de ce bien d'exception. N'attendez plus pour concrétiser votre projet immobilier dans un cadre de vie privilégié !

Ville : Cransac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.525210, 2.283370
Total : 122 940€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 42 480€
Valeur du bien : 116 980€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13372€/an
Fourchette totale : 865€ - 1436€/mois
Fourchette annuelle : 10374€ - 17237€/an
Rentabilité brute :10.88%
Fourchette de rentabilité :8.44% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 635,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 986,86€
Coût de l'assurance :10 757,25€
Taxe foncière : 1 337,24€/an
Soit par mois : 111,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 114,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :367,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments usés de la cuisine et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 480 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (inclut les matériaux et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 11000€ = 11000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 250€/m² = 7500€ (inclut revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:980€
    Rafraîchissement salon: 14 m² × 70€/m² = 980€ (inclut peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cransac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 372 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 940 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 203 €
Revenus locatifs : +13 372 €
Charges déductibles : -48 203 €
Résultat foncier Année 1 : -34 831 €(Déficit de 34 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 723 €/an
Revenus locatifs : +13 372 €
Charges déductibles : -5 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13431.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 372 €48 207 €3 960 €-34 835 €21 400 €13 435 €13 435 €
213 640 €5 620 €3 853 €8 020 €--5 415 €
313 913 €5 509 €3 742 €8 403 €---
414 191 €5 395 €3 628 €8 796 €---
514 475 €5 277 €3 510 €9 198 €---
614 764 €5 155 €3 387 €9 609 €---
715 059 €5 029 €3 261 €10 031 €---
815 361 €4 899 €3 131 €10 462 €---
915 668 €4 764 €2 997 €10 904 €---
1015 981 €4 625 €2 858 €11 356 €---
1116 301 €4 482 €2 714 €11 819 €---
1216 627 €4 333 €2 566 €12 294 €---
1316 959 €4 180 €2 412 €12 779 €---
1417 299 €4 022 €2 254 €13 277 €---
1517 645 €3 858 €2 091 €13 787 €---
1617 997 €3 689 €1 922 €14 308 €---
1718 357 €3 514 €1 747 €14 843 €---
1818 725 €3 334 €1 567 €15 390 €---
1919 099 €3 148 €1 380 €15 951 €---
2019 481 €2 955 €1 188 €16 526 €---
2119 871 €2 756 €989 €17 114 €---
2220 268 €2 551 €784 €17 717 €---
2320 673 €2 339 €571 €18 335 €---
2421 087 €2 120 €352 €18 967 €---
2521 509 €1 893 €125 €19 616 €---
TOTAL428 321 €143 655 €56 987 €284 666 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 666 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 808 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 808 €-6 420 €+9 228 €
2+2 808 €0 €+2 808 €
3+2 808 €+896 €+1 912 €
4+2 808 €+2 639 €+169 €
5+2 808 €+2 759 €+49 €
6+2 808 €+2 883 €-75 €
7+2 808 €+3 009 €-201 €
8+2 808 €+3 139 €-331 €
9+2 808 €+3 271 €-463 €
10+2 808 €+3 407 €-599 €
11+2 808 €+3 546 €-738 €
12+2 808 €+3 688 €-880 €
13+2 808 €+3 834 €-1 026 €
14+2 808 €+3 983 €-1 175 €
15+2 808 €+4 136 €-1 328 €
16+2 808 €+4 293 €-1 485 €
17+2 808 €+4 453 €-1 645 €
18+2 808 €+4 617 €-1 809 €
19+2 808 €+4 785 €-1 977 €
20+2 808 €+4 958 €-2 150 €
21+2 808 €+5 134 €-2 326 €
22+2 808 €+5 315 €-2 507 €
23+2 808 €+5 500 €-2 692 €
24+2 808 €+5 690 €-2 882 €
25+2 808 €+5 885 €-3 077 €
Total+70 200 €+85 400 €+-15 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 259 jours
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