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Achat : Maison Saint-Aubin (36100)

VilleSaint-Aubin (36)
Surface63m²
Coût Total54 540€
Loyer Annuel5 168€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 746,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 63 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison 63 m² de plain pied sur Saint Aubin, deux chambres, un salon, un salle à manger, cuisine, salle de bain et wc séparé, grand garage attenant. Grenier aménageable sur toute la surface de la maison, coin jardin devant avec terrasse et courette derrière donnant sur un cabanon et une petite cave. Honoraires inclus dans le prix : 11.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Saint-Aubin
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.861520, 2.031910
Total : 54 540€
Prix d'acquisition : 47 000€
Travaux : 3 780€
Valeur du bien : 50 780€
Frais de notaire : 3 760€
Coût estimé : 3 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 431€/mois
Loyer annuel estimé : 5168€/an
Fourchette totale : 348€ - 534€/mois
Fourchette annuelle : 4171€ - 6404€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 11.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :991,61 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 471 €
Prix d'achat :47 000 €
Décote à l'achat :-15 471€ (-24.8%)
Marge achat-revente :7 931€ (12.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :54 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :267,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :15,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 283,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 627,51€
Coût de l'assurance :4 772,25€
Taxe foncière : 516,84€/an
Soit par mois : 43,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 430,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 326,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture pour le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 780 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 780€
    Isolation toiture/combles: 63 m² × 60€/m² = 3780€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 780€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 780€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 431 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 168 €/an
Calcul : 431 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 54 540 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 191 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 264 €
Revenus locatifs : +5 168 €
Charges déductibles : -6 264 €
Résultat foncier Année 1 : -1 096 €(Déficit de 1 096 €)
Imputable sur revenu global : 1 096 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 484 €/an
Revenus locatifs : +5 168 €
Charges déductibles : -2 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 684 €/an
Prix d'achat du bien : 47 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 550 €(65% de 47 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 111 €/an
Calcul : 30 550 € × 3,636% = 1 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 168 €6 266 €1 778 €-1 098 €1 098 €--
25 272 €2 438 €1 730 €2 834 €---
35 377 €2 389 €1 681 €2 988 €---
45 485 €2 338 €1 630 €3 147 €---
55 594 €2 285 €1 577 €3 310 €---
65 706 €2 230 €1 522 €3 476 €---
75 820 €2 174 €1 466 €3 647 €---
85 937 €2 115 €1 408 €3 821 €---
96 056 €2 055 €1 347 €4 000 €---
106 177 €1 993 €1 285 €4 184 €---
116 300 €1 929 €1 221 €4 372 €---
126 426 €1 862 €1 154 €4 564 €---
136 555 €1 793 €1 086 €4 761 €---
146 686 €1 722 €1 014 €4 964 €---
156 820 €1 649 €941 €5 171 €---
166 956 €1 573 €865 €5 383 €---
177 095 €1 494 €787 €5 601 €---
187 237 €1 413 €706 €5 824 €---
197 382 €1 329 €622 €6 052 €---
207 529 €1 243 €535 €6 286 €---
217 680 €1 153 €446 €6 527 €---
227 834 €1 061 €353 €6 773 €---
237 990 €965 €258 €7 025 €---
248 150 €866 €159 €7 284 €---
258 313 €764 €57 €7 549 €---
TOTAL165 544 €47 101 €25 628 €118 443 €1 098 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 329 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 085 €-329 €+1 414 €
2+1 085 €+850 €+235 €
3+1 085 €+897 €+188 €
4+1 085 €+944 €+141 €
5+1 085 €+993 €+92 €
6+1 085 €+1 043 €+42 €
7+1 085 €+1 094 €-9 €
8+1 085 €+1 146 €-61 €
9+1 085 €+1 200 €-115 €
10+1 085 €+1 255 €-170 €
11+1 085 €+1 312 €-227 €
12+1 085 €+1 369 €-284 €
13+1 085 €+1 428 €-343 €
14+1 085 €+1 489 €-404 €
15+1 085 €+1 551 €-466 €
16+1 085 €+1 615 €-530 €
17+1 085 €+1 680 €-595 €
18+1 085 €+1 747 €-662 €
19+1 085 €+1 816 €-731 €
20+1 085 €+1 886 €-801 €
21+1 085 €+1 958 €-873 €
22+1 085 €+2 032 €-947 €
23+1 085 €+2 107 €-1 022 €
24+1 085 €+2 185 €-1 100 €
25+1 085 €+2 265 €-1 180 €
Total+27 125 €+35 533 €+-8 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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