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Appartement - t3

VilleMans (72)
Surface63m²
Coût Total141 020€
Loyer Annuel7 800€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 531,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au MANS - Quartier CHASSE ROYALE : Appartement type 3 - au 1er étage - Cet appartement chaleureux se situe dans un quartier calme et une résidence sécurisée. Vous disposerez d'une entrée desservant un séjour orienté sud-est avec balcon, une cuisine séparée, 2 chambres, une salle de bain, un wc séparé et un cellier, une cave. Le chauffage est collectif avec compteurs calorifiques individuels. Surface habitable : 63 m2 - DPE : classé D - , cave, chauffage collectif gaz. Prix hors frais d'achat : 96 500€ Cette offre d'achat s'adresse en priorité, pour une durée d’un mois à tous les locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d’immeuble qu’ils emploient. Au-delà d’un mois de commercialisation, l’organisme vend, par ordre de priorité défini à l’article L. 443- 11, à l’acheteur qui le premier formule l’offre qui correspond à ou qui est supérieure au prix évalué en application dudit article L. 443-11 ou, si l’offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche, dans des conditions définies par décret ».

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.016330, 0.183930
Total : 141 020€
Prix d'acquisition : 96 500€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 133 300€
Frais de notaire : 7 720€
Coût estimé : 7 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7800€/an
Fourchette totale : 519€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 6229€ - 9768€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 098,18 €/m²
Basé sur :159 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 185 €
Prix d'achat :96 500 €
Décote à l'achat :-35 685€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-8 835€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :41,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 641,04€
Coût de l'assurance :12 339,25€
Taxe foncière : 780,04€/an
Soit par mois : 65,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 808,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif avec compteurs calorifiques individuels
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et carrelage usé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des peintures et vérification des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen pour mise aux normes avec compteurs calorifiques individuels, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1000€/m² = 8000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, revêtement, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 800€
    Revêtement sol et peinture chambres: 28 m² × 100€/m² = 2800€ (incluant peinture et vérification des revêtements de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant peinture des murs et entretien du parquet, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 800 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 020 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 877 €
Revenus locatifs : +7 800 €
Charges déductibles : -42 877 €
Résultat foncier Année 1 : -35 077 €(Déficit de 35 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 077 €/an
Revenus locatifs : +7 800 €
Charges déductibles : -6 077 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13676.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 725 €(65% de 96 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 281 €/an
Calcul : 62 725 € × 3,636% = 2 281 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 800 €42 882 €4 808 €-35 082 €21 400 €13 682 €13 682 €
27 956 €5 955 €4 682 €2 001 €--11 680 €
38 116 €5 824 €4 550 €2 292 €--9 389 €
48 278 €5 688 €4 414 €2 590 €--6 799 €
58 443 €5 547 €4 274 €2 896 €--3 903 €
68 612 €5 402 €4 128 €3 210 €--692 €
78 785 €5 251 €3 978 €3 533 €---
88 960 €5 095 €3 822 €3 865 €---
99 139 €4 934 €3 660 €4 206 €---
109 322 €4 767 €3 493 €4 555 €---
119 509 €4 594 €3 320 €4 915 €---
129 699 €4 415 €3 141 €5 284 €---
139 893 €4 230 €2 956 €5 663 €---
1410 091 €4 038 €2 764 €6 053 €---
1510 292 €3 839 €2 566 €6 453 €---
1610 498 €3 634 €2 360 €6 864 €---
1710 708 €3 421 €2 148 €7 287 €---
1810 922 €3 201 €1 928 €7 721 €---
1911 141 €2 974 €1 700 €8 167 €---
2011 364 €2 738 €1 464 €8 626 €---
2111 591 €2 494 €1 220 €9 097 €---
2211 823 €2 241 €968 €9 582 €---
2312 059 €1 980 €706 €10 080 €---
2412 300 €1 709 €435 €10 591 €---
2512 546 €1 429 €155 €11 117 €---
TOTAL249 849 €138 281 €69 641 €111 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 800 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 638 €-6 420 €+8 058 €
2+1 638 €0 €+1 638 €
3+1 638 €0 €+1 638 €
4+1 638 €0 €+1 638 €
5+1 638 €0 €+1 638 €
6+1 638 €0 €+1 638 €
7+1 638 €+852 €+786 €
8+1 638 €+1 159 €+479 €
9+1 638 €+1 262 €+376 €
10+1 638 €+1 367 €+271 €
11+1 638 €+1 474 €+164 €
12+1 638 €+1 585 €+53 €
13+1 638 €+1 699 €-61 €
14+1 638 €+1 816 €-178 €
15+1 638 €+1 936 €-298 €
16+1 638 €+2 059 €-421 €
17+1 638 €+2 186 €-548 €
18+1 638 €+2 316 €-678 €
19+1 638 €+2 450 €-812 €
20+1 638 €+2 588 €-950 €
21+1 638 €+2 729 €-1 091 €
22+1 638 €+2 875 €-1 237 €
23+1 638 €+3 024 €-1 386 €
24+1 638 €+3 177 €-1 539 €
25+1 638 €+3 335 €-1 697 €
Total+40 950 €+33 470 €+7 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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