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Appartement 4 pièces 73 m²

VilleIllzach (68)
Surface73m²
Coût Total90 500€
Loyer Annuel9 448€
Rentabilité10.44%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 993,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NEOLIA vend un appartement T4 rue du Stade à ILLZACH, au 3ème étage sans ascenseur, traversant et lumineux, comprenant une entrée avec placard, une cuisine indépendante qui donne accès à un balcon, un séjour donnant accès à un second balcon, trois chambres, une salle de bains et WC séparé. Une cave complète ce bien, Double vitrage PVC, chauffage collectif Charges de copropriété comprenant l'eau froide, le chauffage collectif, électricité et entretien des communs et espaces verts; env. 200€ /mois.

Taxe foncière offerte pour l'année en cours d'achat, env 710€ /an

REF;0510023 Référence annonce : 0510023-1166 Consommation énergétique : 191 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 29 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 72 500 € Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Illzach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68110
Coordonnées : 47.783020, 7.349574
Total : 90 500€
Prix d'acquisition : 72 500€
Travaux : 12 200€
Valeur du bien : 84 700€
Frais de notaire : 5 800€
Coût estimé : 5 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.79€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 787€/mois
Loyer annuel estimé : 9448€/an
Fourchette totale : 640€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7680€ - 11624€/an
Rentabilité brute :10.44%
Fourchette de rentabilité :8.49% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 467,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 093,38€
Coût de l'assurance :7 692,50€
Taxe foncière : 710,00€/an
Soit par mois : 59,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 787,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et l'efficacité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 200 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:1 500€
    Mise aux normes chauffe-eau: 1 système × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:900€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 3 chambres × 30€/m² × 10m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 1 cuisine × 30€/m² × 10m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 30€/m² × 10m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Illzach. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 448 €/an
Calcul : 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 539 €
Revenus locatifs : +9 448 €
Charges déductibles : -18 539 €
Résultat foncier Année 1 : -9 090 €(Déficit de 9 090 €)
Imputable sur revenu global : 9 090 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 339 €/an
Revenus locatifs : +9 448 €
Charges déductibles : -6 339 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 110 €/an
Prix d'achat du bien : 72 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 125 €(65% de 72 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 714 €/an
Calcul : 47 125 € × 3,636% = 1 714 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 448 €18 542 €2 924 €-9 093 €9 093 €--
29 637 €6 263 €2 845 €3 375 €---
39 830 €6 181 €2 763 €3 649 €---
410 027 €6 097 €2 679 €3 930 €---
510 227 €6 010 €2 592 €4 218 €---
610 432 €5 919 €2 502 €4 512 €---
710 640 €5 826 €2 409 €4 814 €---
810 853 €5 730 €2 313 €5 123 €---
911 070 €5 631 €2 213 €5 439 €---
1011 292 €5 529 €2 111 €5 763 €---
1111 518 €5 423 €2 005 €6 095 €---
1211 748 €5 313 €1 895 €6 435 €---
1311 983 €5 200 €1 782 €6 783 €---
1412 222 €5 083 €1 665 €7 139 €---
1512 467 €4 962 €1 545 €7 505 €---
1612 716 €4 837 €1 420 €7 879 €---
1712 971 €4 709 €1 291 €8 262 €---
1813 230 €4 575 €1 158 €8 655 €---
1913 495 €4 438 €1 020 €9 057 €---
2013 765 €4 295 €878 €9 469 €---
2114 040 €4 149 €731 €9 891 €---
2214 321 €3 997 €579 €10 324 €---
2314 607 €3 840 €422 €10 767 €---
2414 899 €3 678 €260 €11 221 €---
2515 197 €3 510 €93 €11 687 €---
TOTAL302 634 €139 736 €42 093 €162 899 €9 093 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 728 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 984 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 984 €-2 728 €+4 712 €
2+1 984 €+1 012 €+972 €
3+1 984 €+1 095 €+889 €
4+1 984 €+1 179 €+805 €
5+1 984 €+1 265 €+719 €
6+1 984 €+1 354 €+630 €
7+1 984 €+1 444 €+540 €
8+1 984 €+1 537 €+447 €
9+1 984 €+1 632 €+352 €
10+1 984 €+1 729 €+255 €
11+1 984 €+1 828 €+156 €
12+1 984 €+1 930 €+54 €
13+1 984 €+2 035 €-51 €
14+1 984 €+2 142 €-158 €
15+1 984 €+2 251 €-267 €
16+1 984 €+2 364 €-380 €
17+1 984 €+2 479 €-495 €
18+1 984 €+2 596 €-612 €
19+1 984 €+2 717 €-733 €
20+1 984 €+2 841 €-857 €
21+1 984 €+2 967 €-983 €
22+1 984 €+3 097 €-1 113 €
23+1 984 €+3 230 €-1 246 €
24+1 984 €+3 366 €-1 382 €
25+1 984 €+3 506 €-1 522 €
Total+49 600 €+48 870 €+730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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