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Maison - 5 pièce(s) - 200 m²

VilleLigné (44)
Surface200m²
Coût Total170 760€
Loyer Annuel24 328€
Rentabilité14.25%
Cashflow/mois+921€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 735 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Emmanuel Perrion vous propose: LIGNÉ - MAISON - 4 à CHAMBRES - GARAGE - ATELIERS -

Situé entre Ligné et Petit-mars, à 15 minutes de Carquefou, 20 d'Ancenis et 30 minutes de Nantes.

Découvrez cette maison à rénover composée de deux niveaux de 100m2 avec au rez-de-chaussée : une cuisine, une pièce de vie et trois chambres. A l'étage : 2 grands greniers.

Un garage et des ateliers complètent ce bien avec gros potentiel ! Viabilisé - eau et tout a l'égout

Plus d'informations par téléphone.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Emmanuel Perrion mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 478108285, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 200
  • Surface totale : 200
  • Superficie terrain : 1600
  • Nbre. d'étages : 2
  • Nb. de pièces : 5
Ville : Ligné
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44850
Coordonnées : 47.412518, -1.375188
Total : 170 760€
Prix d'acquisition : 147 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 159 000€
Frais de notaire : 11 760€
Coût estimé : 11 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.14€/m²/mois
Fourchette : 8.33€ - 12.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2027€/mois
Loyer annuel estimé : 24328€/an
Fourchette totale : 1666€ - 2467€/mois
Fourchette annuelle : 19993€ - 29603€/an
Rentabilité brute :14.25%
Fourchette de rentabilité :11.71% - 17.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 613,86 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :522 772 €
Prix d'achat :147 000 €
Décote à l'achat :-375 772€ (-71.9%)
Marge achat-revente :352 012€ (67.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :68,30€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 904,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 966,15€
Coût de l'assurance :20 491,20€
Taxe foncière : 2 432,82€/an
Soit par mois : 202,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 027,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 106,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :920,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en briques et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 328 €/an
Calcul : 2 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 760 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 820 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 798 €
Revenus locatifs : +24 328 €
Charges déductibles : -20 798 €
Résultat foncier Année 1 : 3 530 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 798 €/an
Revenus locatifs : +24 328 €
Charges déductibles : -8 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 530 €/an
Prix d'achat du bien : 147 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 550 €(65% de 147 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 475 €/an
Calcul : 95 550 € × 3,636% = 3 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 328 €20 803 €5 551 €3 525 €---
224 815 €8 654 €5 401 €16 161 €---
325 311 €8 499 €5 247 €16 812 €---
425 817 €8 339 €5 087 €17 478 €---
526 334 €8 174 €4 922 €18 159 €---
626 860 €8 004 €4 751 €18 857 €---
727 398 €7 828 €4 575 €19 570 €---
827 945 €7 645 €4 393 €20 300 €---
928 504 €7 457 €4 205 €21 047 €---
1029 074 €7 263 €4 010 €21 812 €---
1129 656 €7 062 €3 809 €22 594 €---
1230 249 €6 854 €3 601 €23 395 €---
1330 854 €6 639 €3 387 €24 215 €---
1431 471 €6 417 €3 165 €25 054 €---
1532 101 €6 188 €2 936 €25 913 €---
1632 743 €5 951 €2 699 €26 792 €---
1733 397 €5 706 €2 454 €27 691 €---
1834 065 €5 453 €2 201 €28 612 €---
1934 747 €5 192 €1 939 €29 555 €---
2035 442 €4 922 €1 669 €30 520 €---
2136 150 €4 642 €1 390 €31 508 €---
2236 873 €4 354 €1 101 €32 520 €---
2337 611 €4 056 €803 €33 555 €---
2438 363 €3 747 €495 €34 616 €---
2539 130 €3 429 €176 €35 702 €---
TOTAL779 241 €173 278 €79 966 €605 963 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 605 963 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 109 €+1 057 €+4 052 €
2+5 109 €+4 848 €+261 €
3+5 109 €+5 044 €+65 €
4+5 109 €+5 243 €-134 €
5+5 109 €+5 448 €-339 €
6+5 109 €+5 657 €-548 €
7+5 109 €+5 871 €-762 €
8+5 109 €+6 090 €-981 €
9+5 109 €+6 314 €-1 205 €
10+5 109 €+6 544 €-1 435 €
11+5 109 €+6 778 €-1 669 €
12+5 109 €+7 019 €-1 910 €
13+5 109 €+7 264 €-2 155 €
14+5 109 €+7 516 €-2 407 €
15+5 109 €+7 774 €-2 665 €
16+5 109 €+8 037 €-2 928 €
17+5 109 €+8 307 €-3 198 €
18+5 109 €+8 584 €-3 475 €
19+5 109 €+8 866 €-3 757 €
20+5 109 €+9 156 €-4 047 €
21+5 109 €+9 452 €-4 343 €
22+5 109 €+9 756 €-4 647 €
23+5 109 €+10 067 €-4 958 €
24+5 109 €+10 385 €-5 276 €
25+5 109 €+10 710 €-5 601 €
Total+127 725 €+181 789 €+-54 064 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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