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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFresnes (94)
Surface86.2m²
Coût Total283 250€
Loyer Annuel17 643€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 86.2 m²
Prix au m² : 2 494,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Gardien, Interphone

EXPERTIMO, vous propose à la vente cet appartement de 4 pièces au RDC surélevé dans une résidence recherchée à Fresnes avec Gardien. Il dispose d'une entrée, d'un grand séjour, une cuisine indépendante, 3 chambres, 1 salle de bain et 1 wc séparé, cet appartement dispose de nombreux placards spacieux, s'ajoute également une cave. a proximité de toutes les commodités, écoles, lycées, commerces centre commercial, parc la roseraie etc, transports bus 286, 187, 18. Bus A seulement 15mn du RER B Croix de Berny et TVM. Les honnoraires agence sont inclus dans le prix de vente (4,60 % à la charge de l'acquéreur). Pour tout renseignement et visite contactez Mme Sophie DEFOIS Agent commercial indépendant du réseau EXPERTIMO. RSAC 752608018 Créteil. Cette annonce vous est proposée par BEKKAR - EI - NoRSAC: 752 608 018, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Créteil

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.760895, 2.329168
Total : 283 250€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 51 050€
Valeur du bien : 266 050€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.2m²
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17643€/an
Fourchette totale : 1239€ - 1744€/mois
Fourchette annuelle : 14872€ - 20929€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 163,93 €/m²
Basé sur :301 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 731 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-57 731€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-10 519€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 422,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 505,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 523,30€
Coût de l'assurance :24 784,37€
Taxe foncière : 1 764,28€/an
Soit par mois : 147,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 470,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 652,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture cosmétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 050 €(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 350€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1350€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 550€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 643 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 250 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 991 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 680 €
Revenus locatifs : +17 643 €
Charges déductibles : -63 680 €
Résultat foncier Année 1 : -46 037 €(Déficit de 46 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 630 €/an
Revenus locatifs : +17 643 €
Charges déductibles : -12 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24636.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 643 €63 689 €9 883 €-46 046 €21 400 €24 646 €24 646 €
217 996 €12 381 €9 625 €5 615 €--19 031 €
318 356 €12 114 €9 358 €6 242 €--12 790 €
418 723 €11 837 €9 081 €6 886 €--5 904 €
519 097 €11 550 €8 795 €7 547 €---
619 479 €11 254 €8 498 €8 226 €---
719 869 €10 946 €8 190 €8 923 €---
820 266 €10 627 €7 872 €9 639 €---
920 671 €10 297 €7 542 €10 374 €---
1021 085 €9 955 €7 200 €11 129 €---
1121 506 €9 601 €6 846 €11 905 €---
1221 937 €9 234 €6 479 €12 702 €---
1322 375 €8 854 €6 099 €13 521 €---
1422 823 €8 461 €5 705 €14 362 €---
1523 279 €8 053 €5 297 €15 226 €---
1623 745 €7 631 €4 875 €16 114 €---
1724 220 €7 193 €4 437 €17 027 €---
1824 704 €6 740 €3 984 €17 964 €---
1925 198 €6 270 €3 515 €18 928 €---
2025 702 €5 784 €3 028 €19 918 €---
2126 216 €5 280 €2 525 €20 936 €---
2226 741 €4 758 €2 003 €21 982 €---
2327 275 €4 218 €1 462 €23 058 €---
2427 821 €3 658 €902 €24 163 €---
2528 377 €3 078 €322 €25 300 €---
TOTAL565 105 €263 465 €143 523 €301 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 705 €-6 420 €+10 125 €
2+3 705 €0 €+3 705 €
3+3 705 €0 €+3 705 €
4+3 705 €0 €+3 705 €
5+3 705 €+493 €+3 212 €
6+3 705 €+2 468 €+1 237 €
7+3 705 €+2 677 €+1 028 €
8+3 705 €+2 892 €+813 €
9+3 705 €+3 112 €+593 €
10+3 705 €+3 339 €+366 €
11+3 705 €+3 572 €+133 €
12+3 705 €+3 811 €-106 €
13+3 705 €+4 056 €-351 €
14+3 705 €+4 309 €-604 €
15+3 705 €+4 568 €-863 €
16+3 705 €+4 834 €-1 129 €
17+3 705 €+5 108 €-1 403 €
18+3 705 €+5 389 €-1 684 €
19+3 705 €+5 678 €-1 973 €
20+3 705 €+5 975 €-2 270 €
21+3 705 €+6 281 €-2 576 €
22+3 705 €+6 595 €-2 890 €
23+3 705 €+6 917 €-3 212 €
24+3 705 €+7 249 €-3 544 €
25+3 705 €+7 590 €-3 885 €
Total+92 625 €+90 492 €+2 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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