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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleFresnes (94)
Surface86.2
Coût Total283 250
Loyer Annuel17 643
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-182
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 86.2 m²
Prix au m² : 2 494,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Gardien, Interphone

EXPERTIMO, vous propose à la vente cet appartement de 4 pièces au RDC surélevé dans une résidence recherchée à Fresnes avec Gardien. Il dispose d'une entrée, d'un grand séjour, une cuisine indépendante, 3 chambres, 1 salle de bain et 1 wc séparé, cet appartement dispose de nombreux placards spacieux, s'ajoute également une cave. a proximité de toutes les commodités, écoles, lycées, commerces centre commercial, parc la roseraie etc, transports bus 286, 187, 18. Bus A seulement 15mn du RER B Croix de Berny et TVM. Les honnoraires agence sont inclus dans le prix de vente (4,60 % à la charge de l'acquéreur). Pour tout renseignement et visite contactez Mme Sophie DEFOIS Agent commercial indépendant du réseau EXPERTIMO. RSAC 752608018 Créteil. Cette annonce vous est proposée par BEKKAR - EI - NoRSAC: 752 608 018, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Créteil

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Fresnes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94260
Coordonnées : 48.760895, 2.329168
Total : 283 250
Prix d'acquisition : 215 000
Travaux : 51 050
Valeur du bien : 266 050
Frais de notaire : 17 200
Coût estimé : 17 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86.2
Loyer prédit : 17.06€/m²/mois
Fourchette : 14.38€ - 20.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1470€/mois
Loyer annuel estimé : 17643€/an
Fourchette totale : 1239€ - 1744€/mois
Fourchette annuelle : 14872€ - 20929€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 163,93 €/m²
Basé sur :301 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 731
Prix d'achat :215 000
Décote à l'achat :-57 731 (-21.2%)
Marge achat-revente :-10 519€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :283 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 422,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 505,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 523,30
Coût de l'assurance :24 784,37
Taxe foncière : 1 764,28€/an
Soit par mois : 147,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 470,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 652,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture cosmétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 050(592 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:10 350
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1350€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€, Plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnes (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 550✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 470 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 643 €/an
Calcul : 1 470 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 283 250 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 991 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 764 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 050
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 680
Revenus locatifs : +17 643
Charges déductibles : -63 680
Résultat foncier Année 1 : -46 037(Déficit de 46 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 637
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 630 €/an
Revenus locatifs : +17 643
Charges déductibles : -12 630
Résultat foncier Années 2+ : 5 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24636.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 64363 6899 883-46 04621 400 €24 646 €24 646 €
217 99612 3819 6255 615--19 031 €
318 35612 1149 3586 242--12 790 €
418 72311 8379 0816 886--5 904 €
519 09711 5508 7957 547---
619 47911 2548 4988 226---
719 86910 9468 1908 923---
820 26610 6277 8729 639---
920 67110 2977 54210 374---
1021 0859 9557 20011 129---
1121 5069 6016 84611 905---
1221 9379 2346 47912 702---
1322 3758 8546 09913 521---
1422 8238 4615 70514 362---
1523 2798 0535 29715 226---
1623 7457 6314 87516 114---
1724 2207 1934 43717 027---
1824 7046 7403 98417 964---
1925 1986 2703 51518 928---
2025 7025 7843 02819 918---
2126 2165 2802 52520 936---
2226 7414 7582 00321 982---
2327 2754 2181 46223 058---
2427 8213 65890224 163---
2528 3773 07832225 300---
TOTAL565 105263 465143 523301 64021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 640
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 705-6 420+10 125
2+3 7050+3 705
3+3 7050+3 705
4+3 7050+3 705
5+3 705+493+3 212
6+3 705+2 468+1 237
7+3 705+2 677+1 028
8+3 705+2 892+813
9+3 705+3 112+593
10+3 705+3 339+366
11+3 705+3 572+133
12+3 705+3 811-106
13+3 705+4 056-351
14+3 705+4 309-604
15+3 705+4 568-863
16+3 705+4 834-1 129
17+3 705+5 108-1 403
18+3 705+5 389-1 684
19+3 705+5 678-1 973
20+3 705+5 975-2 270
21+3 705+6 281-2 576
22+3 705+6 595-2 890
23+3 705+6 917-3 212
24+3 705+7 249-3 544
25+3 705+7 590-3 885
Total+92 625+90 492+2 133
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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