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Achat : Maison (23250)

VillePouge (23)
Surface107m²
Coût Total132 220€
Loyer Annuel8 329€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 607,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 6 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à restaurer

VENTE MAISON SECTEUR SAINT GEORGES LA POUGE Réf 89541 À SAISIR L'agence MARCON IMMOBILIER d'AUBUSSON vous propose cette charmante maison à rénover située dans un petit hameau. Idéale pour une famille ou un couple cherchant à s'installer dans un cadre tranquille à ne pas manquer pour les amoureux de la campagne. Dès l'arrivée en rez-de-chaussée: un entrée, un salon- salle à manger accueillant, une grande cuisine, une arrière cuisine. Au 1er étage: un palier qui dessert quatre chambres, un petite pièce mansardée. Grenier au dessus. Une grange de 120 m² non attenante à la maison. Un hangar non attenante dans le jardin. Terrain attenant 3500 m². Prix: 65 000 € (honoraires d'agence inclus de 10 % TTC à la charge de l'acquéreur: 59 100 € hors honoraires). MARCON AUBUSSON Réseau de 3 agences en Creuse: Aubusson, Guéret et La Souterraine. .

Ville : Pouge
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23250
Coordonnées : 45.988730, 1.957910
Total : 132 220€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 62 020€
Valeur du bien : 127 020€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8329€/an
Fourchette totale : 551€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 6607€ - 10499€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :380,43 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :40 706 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+24 294€ (+59.7%)
Marge achat-revente :-91 514€ (-224.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :38,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 871,32€
Coût de l'assurance :11 569,25€
Taxe foncière : 832,86€/an
Soit par mois : 69,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 020 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 420€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Réfection complète plomberie: 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 329 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 220 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 793 €
Revenus locatifs : +8 329 €
Charges déductibles : -67 793 €
Résultat foncier Année 1 : -59 465 €(Déficit de 59 465 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 065 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 773 €/an
Revenus locatifs : +8 329 €
Charges déductibles : -5 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38064.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 329 €67 798 €4 482 €-59 469 €21 400 €38 069 €38 069 €
28 495 €5 659 €4 363 €2 836 €--35 233 €
38 665 €5 536 €4 241 €3 129 €--32 104 €
48 838 €5 410 €4 114 €3 429 €--28 675 €
59 015 €5 278 €3 983 €3 737 €--24 938 €
69 195 €5 142 €3 847 €4 053 €--20 885 €
79 379 €5 002 €3 706 €4 378 €--16 507 €
89 567 €4 856 €3 560 €4 711 €--11 796 €
99 758 €4 705 €3 410 €5 053 €--6 743 €
109 953 €4 549 €3 254 €5 404 €--1 339 €
1110 153 €4 388 €3 092 €5 764 €---
1210 356 €4 221 €2 926 €6 134 €---
1310 563 €4 048 €2 753 €6 514 €---
1410 774 €3 870 €2 574 €6 904 €---
1510 989 €3 685 €2 389 €7 305 €---
1611 209 €3 493 €2 198 €7 716 €---
1711 433 €3 295 €1 999 €8 138 €---
1811 662 €3 090 €1 794 €8 572 €---
1911 895 €2 878 €1 582 €9 018 €---
2012 133 €2 658 €1 363 €9 475 €---
2112 376 €2 431 €1 135 €9 945 €---
2212 623 €2 196 €900 €10 428 €---
2312 876 €1 953 €657 €10 923 €---
2413 133 €1 701 €405 €11 433 €---
2513 396 €1 440 €145 €11 956 €---
TOTAL266 769 €159 282 €64 871 €107 487 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749 €-6 420 €+8 169 €
2+1 749 €0 €+1 749 €
3+1 749 €0 €+1 749 €
4+1 749 €0 €+1 749 €
5+1 749 €0 €+1 749 €
6+1 749 €0 €+1 749 €
7+1 749 €0 €+1 749 €
8+1 749 €0 €+1 749 €
9+1 749 €0 €+1 749 €
10+1 749 €0 €+1 749 €
11+1 749 €+1 328 €+421 €
12+1 749 €+1 840 €-91 €
13+1 749 €+1 954 €-205 €
14+1 749 €+2 071 €-322 €
15+1 749 €+2 191 €-442 €
16+1 749 €+2 315 €-566 €
17+1 749 €+2 442 €-693 €
18+1 749 €+2 572 €-823 €
19+1 749 €+2 705 €-956 €
20+1 749 €+2 842 €-1 093 €
21+1 749 €+2 983 €-1 234 €
22+1 749 €+3 128 €-1 379 €
23+1 749 €+3 277 €-1 528 €
24+1 749 €+3 430 €-1 681 €
25+1 749 €+3 587 €-1 838 €
Total+43 725 €+32 246 €+11 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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