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Maison à vendre

VilleBonneval (28)
Surface73m²
Coût Total119 468€
Loyer Annuel6 844€
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 100 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 001,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial LHUILLERY-TESSIER, notaire associée vous proposent : Maison de ville / village à vendre - BONNEVAL (28800)

BONNEVAL CENTRE MAISON DE VILLE comprenant : Entrée sur couloir traversant, séjour, cuisine, WC A l'étage : salle de bains, deux chambres. Cour sur l'arrière avec dépendance et cave. Pour plus de renseignements ou pour organiser une visite contactez nous sans plus attendre. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site :

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude LHUILLERY-TESSIER, notaire associée - Notaires à Bonneval - N° SIRET : 30650589200035

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Ville : Bonneval
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.178244, 1.380576
Total : 119 468€
Prix d'acquisition : 73 100€
Travaux : 40 520€
Valeur du bien : 113 620€
Frais de notaire : 5 848€
Coût estimé : 5 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6844€/an
Fourchette totale : 457€ - 712€/mois
Fourchette annuelle : 5481€ - 8546€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,58 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 207 €
Prix d'achat :73 100 €
Décote à l'achat :-44 107€ (-37.6%)
Marge achat-revente :-2 261€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 468€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 626,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 041,07€
Coût de l'assurance :10 453,45€
Taxe foncière : 684,42€/an
Soit par mois : 57,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes (placards, évier, carrelage).
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 520 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:2 920€
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 40€/m² = 2920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneval. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 468 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 633 €
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -45 633 €
Résultat foncier Année 1 : -38 789 €(Déficit de 38 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 113 €/an
Revenus locatifs : +6 844 €
Charges déductibles : -5 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 731 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17388.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 515 €(65% de 73 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 728 €/an
Calcul : 47 515 € × 3,636% = 1 728 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 844 €45 637 €4 014 €-38 792 €21 400 €17 392 €17 392 €
26 981 €5 010 €3 908 €1 971 €--15 421 €
37 121 €4 900 €3 797 €2 221 €--13 201 €
47 263 €4 786 €3 683 €2 477 €--10 723 €
57 408 €4 668 €3 565 €2 741 €--7 983 €
67 557 €4 546 €3 443 €3 011 €--4 972 €
77 708 €4 419 €3 317 €3 288 €--1 683 €
87 862 €4 289 €3 186 €3 573 €---
98 019 €4 154 €3 051 €3 866 €---
108 179 €4 014 €2 911 €4 166 €---
118 343 €3 869 €2 766 €4 474 €---
128 510 €3 719 €2 617 €4 791 €---
138 680 €3 564 €2 462 €5 116 €---
148 854 €3 404 €2 302 €5 449 €---
159 031 €3 239 €2 136 €5 792 €---
169 211 €3 067 €1 965 €6 144 €---
179 396 €2 890 €1 787 €6 506 €---
189 584 €2 706 €1 604 €6 877 €---
199 775 €2 516 €1 414 €7 259 €---
209 971 €2 320 €1 218 €7 651 €---
2110 170 €2 117 €1 014 €8 053 €---
2210 374 €1 907 €804 €8 467 €---
2310 581 €1 689 €587 €8 892 €---
2410 793 €1 464 €362 €9 328 €---
2511 008 €1 232 €129 €9 777 €---
TOTAL219 221 €126 125 €58 041 €93 096 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 437 €-6 420 €+7 857 €
2+1 437 €0 €+1 437 €
3+1 437 €0 €+1 437 €
4+1 437 €0 €+1 437 €
5+1 437 €0 €+1 437 €
6+1 437 €0 €+1 437 €
7+1 437 €0 €+1 437 €
8+1 437 €+567 €+870 €
9+1 437 €+1 160 €+277 €
10+1 437 €+1 250 €+187 €
11+1 437 €+1 342 €+95 €
12+1 437 €+1 437 €0 €
13+1 437 €+1 535 €-98 €
14+1 437 €+1 635 €-198 €
15+1 437 €+1 738 €-301 €
16+1 437 €+1 843 €-406 €
17+1 437 €+1 952 €-515 €
18+1 437 €+2 063 €-626 €
19+1 437 €+2 178 €-741 €
20+1 437 €+2 295 €-858 €
21+1 437 €+2 416 €-979 €
22+1 437 €+2 540 €-1 103 €
23+1 437 €+2 668 €-1 231 €
24+1 437 €+2 798 €-1 361 €
25+1 437 €+2 933 €-1 496 €
Total+35 925 €+27 929 €+7 996 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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