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A VENDRE

Bien expiré
VilleSancoins (18)
Surface190m²
Coût Total223 202€
Loyer Annuel15 263€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 900 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 825,79 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

J'ai le plaisir de vous proposer à la vente ce pavillon individuel sur sous sol comprenant une grande entrée par couloir desservant un salon/séjour avec cheminée, une cuisine aménagée et équipée (plaque, hotte, four, lave vaisselle) une chambre en RDC avec placard, une grande salle d'eau avec coin buanderie et dressing, un WC séparé. A l'étage : mezzanine et couloir dessevant quatres chambres avec placard, une salle d'eau et un WC séparé. Sous sol complet une premiere partie aménagée en cuisine d'été une autre partie en débarras et garage pouvant contenir deux voitures. Ses extérieurs : allée en pavés, une terrasse, et un terrain entièrement clos de 932m2. Ce pavillon est entièrement équipé en double vitrage et chaudière gaz de ville ( 4 ans ), une isolation à également été refaite par le grenier et la cave.

  • https://www.lapetite-agence.com/i/redac/honoraires?honofor=55
Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.820557, 2.917984
Total : 223 202€
Prix d'acquisition : 156 900€
Travaux : 53 750€
Valeur du bien : 210 650€
Frais de notaire : 12 552€
Coût estimé : 12 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15263€/an
Fourchette totale : 970€ - 1668€/mois
Fourchette annuelle : 11640€ - 20014€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 202€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :65,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 168,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 724,59€
Coût de l'assurance :19 530,17€
Taxe foncière : 1 526,34€/an
Soit par mois : 127,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 295,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 750 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale Sancoins (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 263 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 202 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 781 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 506 €
Revenus locatifs : +15 263 €
Charges déductibles : -63 506 €
Résultat foncier Année 1 : -48 242 €(Déficit de 48 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 842 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 756 €/an
Revenus locatifs : +15 263 €
Charges déductibles : -9 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26842.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 985 €(65% de 156 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 709 €/an
Calcul : 101 985 € × 3,636% = 3 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 263 €63 513 €7 455 €-48 249 €21 400 €26 849 €26 849 €
215 569 €9 564 €7 257 €6 004 €--20 845 €
315 880 €9 359 €7 051 €6 521 €--14 324 €
416 198 €9 147 €6 839 €7 051 €--7 273 €
516 522 €8 927 €6 619 €7 595 €---
616 852 €8 700 €6 392 €8 152 €---
717 189 €8 465 €6 157 €8 724 €---
817 533 €8 222 €5 914 €9 311 €---
917 883 €7 970 €5 663 €9 913 €---
1018 241 €7 710 €5 403 €10 531 €---
1118 606 €7 441 €5 134 €11 164 €---
1218 978 €7 163 €4 856 €11 815 €---
1319 358 €6 876 €4 568 €12 482 €---
1419 745 €6 578 €4 270 €13 167 €---
1520 140 €6 270 €3 963 €13 869 €---
1620 542 €5 952 €3 644 €14 591 €---
1720 953 €5 622 €3 315 €15 331 €---
1821 372 €5 282 €2 974 €16 091 €---
1921 800 €4 930 €2 622 €16 870 €---
2022 236 €4 565 €2 258 €17 671 €---
2122 681 €4 188 €1 881 €18 492 €---
2223 134 €3 798 €1 491 €19 336 €---
2323 597 €3 395 €1 088 €20 202 €---
2424 069 €2 978 €671 €21 091 €---
2524 550 €2 547 €239 €22 003 €---
TOTAL488 890 €219 163 €107 725 €269 727 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 727 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205 €-6 420 €+9 625 €
2+3 205 €0 €+3 205 €
3+3 205 €0 €+3 205 €
4+3 205 €0 €+3 205 €
5+3 205 €+96 €+3 109 €
6+3 205 €+2 446 €+759 €
7+3 205 €+2 617 €+588 €
8+3 205 €+2 793 €+412 €
9+3 205 €+2 974 €+231 €
10+3 205 €+3 159 €+46 €
11+3 205 €+3 349 €-144 €
12+3 205 €+3 544 €-339 €
13+3 205 €+3 745 €-540 €
14+3 205 €+3 950 €-745 €
15+3 205 €+4 161 €-956 €
16+3 205 €+4 377 €-1 172 €
17+3 205 €+4 599 €-1 394 €
18+3 205 €+4 827 €-1 622 €
19+3 205 €+5 061 €-1 856 €
20+3 205 €+5 301 €-2 096 €
21+3 205 €+5 548 €-2 343 €
22+3 205 €+5 801 €-2 596 €
23+3 205 €+6 060 €-2 855 €
24+3 205 €+6 327 €-3 122 €
25+3 205 €+6 601 €-3 396 €
Total+80 125 €+80 918 €+-793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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