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vente - maison

Bien expiré
VilleChèze (22)
Surface106.26m²
Coût Total144 800€
Loyer Annuel9 817€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 106.26 m²
Prix au m² : 894,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminee, Parking, Salle d eau, Petit prix

MAISON 4 PIÈCES AVEC JARDIN

À vendre à La Chèze (22210) : maison 4 pièces orientée sud de 106 m² avec jardin. Cette maison inclut une pièce à vivre, trois chambres, une cuisine américaine équipée et deux salles d'eau. Le plus : elle bénéficie d'une place de parking. Vue sur rue.

À dix minutes : écoles, restaurants, bibliothèque, boulangerie et supérette. Nationale N164 accessible à 5 km.

Prenez contact avec l'un de nos négociateurs immobilier pour une première visite de cette maison de 4 pièces en vente.

Honoraires inclus de 5.56% à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 90 000 €. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 760.00 et 1060.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller CABINET A&G : Laurence RABIN Agent commercial (Entreprise individuelle)

RSAC 44178523500017

RCP 78771472

Ville : Chèze
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22210
Coordonnées : 48.130000, -2.650000
Total : 144 800€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 42 200€
Valeur du bien : 137 200€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106.26m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9817€/an
Fourchette totale : 637€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 7650€ - 12598€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 747,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 119,71€
Coût de l'assurance :12 308,00€
Taxe foncière : 981,67€/an
Soit par mois : 81,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergie D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs, peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 20 m² de murs
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photos - rénovation nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 200 €(397 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (éléments, peinture, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 100€/m² = 500€, Douche: 1500€, Lavabo: 600€, WC: 400€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 400€
    Rénovation salon: 20 m² de peinture × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Chambres:6 800€
    Rénovation chambres: 30 m² de parquet flottant × 40€/m² = 1200€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 4700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 817 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 800 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 333 €
Revenus locatifs : +9 817 €
Charges déductibles : -48 333 €
Résultat foncier Année 1 : -38 516 €(Déficit de 38 516 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 116 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 133 €/an
Revenus locatifs : +9 817 €
Charges déductibles : -6 133 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17116.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 817 €48 338 €4 664 €-38 521 €21 400 €17 121 €17 121 €
210 013 €6 012 €4 538 €4 001 €--13 120 €
310 213 €5 881 €4 407 €4 332 €--8 788 €
410 418 €5 747 €4 273 €4 671 €--4 117 €
510 626 €5 608 €4 134 €5 018 €---
610 838 €5 464 €3 990 €5 375 €---
711 055 €5 315 €3 841 €5 740 €---
811 276 €5 162 €3 688 €6 114 €---
911 502 €5 003 €3 529 €6 498 €---
1011 732 €4 840 €3 366 €6 892 €---
1111 967 €4 671 €3 197 €7 296 €---
1212 206 €4 496 €3 022 €7 710 €---
1312 450 €4 315 €2 841 €8 135 €---
1412 699 €4 129 €2 655 €8 570 €---
1512 953 €3 936 €2 462 €9 017 €---
1613 212 €3 737 €2 263 €9 475 €---
1713 476 €3 532 €2 058 €9 945 €---
1813 746 €3 319 €1 845 €10 427 €---
1914 021 €3 100 €1 626 €10 921 €---
2014 301 €2 873 €1 399 €11 428 €---
2114 587 €2 639 €1 165 €11 948 €---
2214 879 €2 397 €923 €12 482 €---
2315 176 €2 147 €673 €13 030 €---
2415 480 €1 889 €415 €13 591 €---
2515 790 €1 622 €148 €14 168 €---
TOTAL314 433 €146 170 €67 120 €168 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 062 €-6 420 €+8 482 €
2+2 062 €0 €+2 062 €
3+2 062 €0 €+2 062 €
4+2 062 €0 €+2 062 €
5+2 062 €+271 €+1 791 €
6+2 062 €+1 612 €+450 €
7+2 062 €+1 722 €+340 €
8+2 062 €+1 834 €+228 €
9+2 062 €+1 950 €+112 €
10+2 062 €+2 068 €-6 €
11+2 062 €+2 189 €-127 €
12+2 062 €+2 313 €-251 €
13+2 062 €+2 440 €-378 €
14+2 062 €+2 571 €-509 €
15+2 062 €+2 705 €-643 €
16+2 062 €+2 842 €-780 €
17+2 062 €+2 983 €-921 €
18+2 062 €+3 128 €-1 066 €
19+2 062 €+3 276 €-1 214 €
20+2 062 €+3 428 €-1 366 €
21+2 062 €+3 585 €-1 523 €
22+2 062 €+3 745 €-1 683 €
23+2 062 €+3 909 €-1 847 €
24+2 062 €+4 077 €-2 015 €
25+2 062 €+4 250 €-2 188 €
Total+51 550 €+50 479 €+1 071 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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