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Maison de ville avec une dépendance.

VilleCruas (07)
Surface82m²
Coût Total139 860€
Loyer Annuel11 070€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 975,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 33,85 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Exposition est, Pas de balcon, Non meublé

Maison de ville avec une dépendance. Ref:266 Sc: CRUAS.

Située au c?ur de Cruas, cette maison de ville d'environ 82m2 offre un fort potentiel et se compose en deux parties distinctes.

La première partie comprend une cuisine un salon/séjour, deux chambres ainsi qu'une salle de bain avec toilettes.

L'ensemble doit être remit au goût du jour selon vos envies et les menuiseries changées.

La seconde partie, disposant d'une entrée indépendante se compose de deux grandes pièces entièrement à rénover offrant de nombreuses possibilités en vue d'un rendement locatif.

Ce bien ce complete par trois grandes caves un atout rare en centre ville.

Une opportunité idéale pour un projet familial, un investisseur ou un projet de rénovation avec fort potentiel ?.

A visiter rapidement!

Ville : Cruas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07350
Coordonnées : 44.659050, 4.765750
Total : 139 860€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 53 460€
Valeur du bien : 133 460€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.25€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 15.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 922€/mois
Loyer annuel estimé : 11070€/an
Fourchette totale : 680€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 8164€ - 15010€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 154,89 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 701 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-96 701€ (-54.7%)
Marge achat-revente :36 841€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 051,71€
Coût de l'assurance :12 237,75€
Taxe foncière : 1 106,98€/an
Soit par mois : 92,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 922,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir et mettre aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection des installations électriques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 460 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 200€
    Isolation toiture: 82 m² × 100€/m² = 8200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 40€/m² = 560€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cruas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 922 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 070 €/an
Calcul : 922 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 571 €
Revenus locatifs : +11 070 €
Charges déductibles : -59 571 €
Résultat foncier Année 1 : -48 501 €(Déficit de 48 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 111 €/an
Revenus locatifs : +11 070 €
Charges déductibles : -6 111 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 959 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27100.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 070 €59 575 €4 519 €-48 505 €21 400 €27 105 €27 105 €
211 291 €5 993 €4 397 €5 298 €--21 807 €
311 517 €5 867 €4 270 €5 650 €--16 157 €
411 747 €5 737 €4 140 €6 011 €--10 146 €
511 982 €5 602 €4 005 €6 380 €--3 766 €
612 222 €5 463 €3 866 €6 759 €---
712 466 €5 319 €3 723 €7 147 €---
812 716 €5 171 €3 574 €7 545 €---
912 970 €5 017 €3 421 €7 953 €---
1013 229 €4 859 €3 262 €8 371 €---
1113 494 €4 695 €3 098 €8 799 €---
1213 764 €4 526 €2 929 €9 238 €---
1314 039 €4 351 €2 754 €9 688 €---
1414 320 €4 170 €2 574 €10 150 €---
1514 606 €3 983 €2 387 €10 623 €---
1614 898 €3 791 €2 194 €11 108 €---
1715 196 €3 591 €1 995 €11 605 €---
1815 500 €3 385 €1 789 €12 115 €---
1915 810 €3 173 €1 576 €12 638 €---
2016 127 €2 953 €1 357 €13 174 €---
2116 449 €2 726 €1 129 €13 723 €---
2216 778 €2 491 €895 €14 287 €---
2317 114 €2 249 €653 €14 865 €---
2417 456 €1 999 €402 €15 457 €---
2517 805 €1 740 €143 €16 065 €---
TOTAL354 569 €158 424 €65 052 €196 145 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 325 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 325 €-6 420 €+8 745 €
2+2 325 €0 €+2 325 €
3+2 325 €0 €+2 325 €
4+2 325 €0 €+2 325 €
5+2 325 €0 €+2 325 €
6+2 325 €+898 €+1 427 €
7+2 325 €+2 144 €+181 €
8+2 325 €+2 264 €+61 €
9+2 325 €+2 386 €-61 €
10+2 325 €+2 511 €-186 €
11+2 325 €+2 640 €-315 €
12+2 325 €+2 772 €-447 €
13+2 325 €+2 907 €-582 €
14+2 325 €+3 045 €-720 €
15+2 325 €+3 187 €-862 €
16+2 325 €+3 332 €-1 007 €
17+2 325 €+3 482 €-1 157 €
18+2 325 €+3 634 €-1 309 €
19+2 325 €+3 791 €-1 466 €
20+2 325 €+3 952 €-1 627 €
21+2 325 €+4 117 €-1 792 €
22+2 325 €+4 286 €-1 961 €
23+2 325 €+4 459 €-2 134 €
24+2 325 €+4 637 €-2 312 €
25+2 325 €+4 820 €-2 495 €
Total+58 125 €+58 844 €+-719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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