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Achat maison

Bien expiré
VilleLixy (89)
Surface127m²
Coût Total173 580€
Loyer Annuel13 170€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 127 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, Chauffage individuel fuel, Une entrée, Salle de séjour, 2 Boxs, Jardin, Terrain de 1560 m², Travaux, Calme

Charmante maison ancienne avec dépendances sur 1.560m² de jardin. Au rez de chaussée : Entrée, cuisine, salon avec cheminée foyer ouvert, salle de bains. À l'étage : 2 grandes chambres en enfilade. Grange en continuitéuisine d'été et four à pain. Grange de 3 travées, atelier et chaufferie. En face, deux garages. Jardin arboré avec une partie de verger. Des travaux de rénovation sont à prévoir pour le confort et les remises aux normes. Bien située dans un environnement calme, à proximité du golf du Senonais. Vous pourrez pleinement profiter de campagne chic. L'agence Pinoy immobilier, 33 Grande rue - 77940 VOULX, , vous accompagne à chaque étape de votre projet. Nous vous accompagnons dans votre projet immobilier depuis 1978

Ville : Lixy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89140
Total : 173 580€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 36 420€
Valeur du bien : 163 420€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13170€/an
Fourchette totale : 900€ - 1338€/mois
Fourchette annuelle : 10802€ - 16058€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :50,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 904,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 667,64€
Coût de l'assurance :15 188,25€
Taxe foncière : 1 317,03€/an
Soit par mois : 109,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 097,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 420 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 120€
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 60€/m² = 7620€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:1 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 900€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1150€ = 18400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation lourde:3 900€
    Rénovation chambres: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Électricité 30 m²: 100€/m² × 30 = 3000€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale - Mise aux normes:500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 170 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 580 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 317 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 068 €
Revenus locatifs : +13 170 €
Charges déductibles : -44 068 €
Résultat foncier Année 1 : -30 897 €(Déficit de 30 897 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 497 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 648 €/an
Revenus locatifs : +13 170 €
Charges déductibles : -7 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 523 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9497.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 170 €44 073 €5 729 €-30 903 €21 400 €9 503 €9 503 €
213 434 €7 500 €5 575 €5 934 €--3 569 €
313 702 €7 341 €5 417 €6 361 €---
413 976 €7 178 €5 253 €6 799 €---
514 256 €7 008 €5 084 €7 248 €---
614 541 €6 833 €4 908 €7 708 €---
714 832 €6 652 €4 727 €8 180 €---
815 129 €6 464 €4 540 €8 664 €---
915 431 €6 271 €4 346 €9 160 €---
1015 740 €6 070 €4 146 €9 669 €---
1116 055 €5 863 €3 939 €10 191 €---
1216 376 €5 649 €3 725 €10 726 €---
1316 703 €5 428 €3 504 €11 275 €---
1417 037 €5 199 €3 275 €11 838 €---
1517 378 €4 963 €3 038 €12 415 €---
1617 726 €4 718 €2 794 €13 007 €---
1718 080 €4 465 €2 541 €13 615 €---
1818 442 €4 204 €2 279 €14 238 €---
1918 810 €3 933 €2 009 €14 877 €---
2019 187 €3 654 €1 729 €15 533 €---
2119 570 €3 365 €1 440 €16 205 €---
2219 962 €3 066 €1 142 €16 896 €---
2320 361 €2 757 €833 €17 604 €---
2420 768 €2 438 €513 €18 330 €---
2521 184 €2 108 €183 €19 076 €---
TOTAL421 849 €167 202 €82 668 €254 648 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 766 €-6 420 €+9 186 €
2+2 766 €0 €+2 766 €
3+2 766 €+837 €+1 929 €
4+2 766 €+2 040 €+726 €
5+2 766 €+2 174 €+592 €
6+2 766 €+2 312 €+454 €
7+2 766 €+2 454 €+312 €
8+2 766 €+2 599 €+167 €
9+2 766 €+2 748 €+18 €
10+2 766 €+2 901 €-135 €
11+2 766 €+3 057 €-291 €
12+2 766 €+3 218 €-452 €
13+2 766 €+3 383 €-617 €
14+2 766 €+3 551 €-785 €
15+2 766 €+3 725 €-959 €
16+2 766 €+3 902 €-1 136 €
17+2 766 €+4 084 €-1 318 €
18+2 766 €+4 271 €-1 505 €
19+2 766 €+4 463 €-1 697 €
20+2 766 €+4 660 €-1 894 €
21+2 766 €+4 862 €-2 096 €
22+2 766 €+5 069 €-2 303 €
23+2 766 €+5 281 €-2 515 €
24+2 766 €+5 499 €-2 733 €
25+2 766 €+5 723 €-2 957 €
Total+69 150 €+76 394 €+-7 244 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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