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L'agence Foncia vous propose ce beau T4 rénové avec vue dégagée, en étages

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface86
Coût Total160 100
Loyer Annuel13 833
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+211
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 395,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

L’agence Foncia Achat / Vente de SAINT HERBLAIN, vous propose le bien immobilier ci-dessous : NANTES OUEST Bellevue : Idéalement situé à proximité de l’arrêt de tram Jamet (ligne 1) et de toutes commodités, découvrez cet appartement T4 de plus de 85 m², parfait pour une vie pratique et confortable. Il se compose d'une entrée, d'un séjour, de trois chambres, d'une cuisine séparée aménagée et équipée, d'une salle d'eau, d'un wc et de grands espaces de rangement. L'appartement se situe au 14ème étage, vous profiterez donc de sa luminosité er de sa vue dégagée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Julie. FOURRIER Agent commercial [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] RSAC n°809 467 459 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 257 € et 1 701 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.209310, -1.596300
Total : 160 100
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 30 500
Valeur du bien : 150 500
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1153€/mois
Loyer annuel estimé : 13833€/an
Fourchette totale : 870€ - 1528€/mois
Fourchette annuelle : 10436€ - 18335€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :781,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :45,36€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 826,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 211,78
Coût de l'assurance :13 608,50
Taxe foncière : 1 383,29€/an
Soit par mois : 115,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 86 m² × 120€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 280€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:8 100
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 180€/m² = 8100€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:3 600
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 180€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés selon les coûts moyens constatés pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 833 €/an
Calcul : 1 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 152 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 100 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 579
Revenus locatifs : +13 833
Charges déductibles : -37 579
Résultat foncier Année 1 : -23 746(Déficit de 23 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 346
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 079 €/an
Revenus locatifs : +13 833
Charges déductibles : -7 079
Résultat foncier Années 2+ : 6 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2346.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 83337 5845 157-23 75121 400 €2 351 €2 351 €
214 1106 9455 0177 165---
314 3926 8014 8737 591---
414 6806 6524 7248 028---
514 9736 4984 5708 475---
615 2736 3394 4118 934---
715 5786 1754 2479 403---
815 8906 0054 0789 884---
916 2075 8303 90210 377---
1016 5325 6493 72110 883---
1116 8625 4623 53411 400---
1217 1995 2693 34111 931---
1317 5435 0693 14212 474---
1417 8944 8632 93513 031---
1518 2524 6502 72213 602---
1618 6174 4302 50214 187---
1718 9904 2032 27514 787---
1819 3693 9682 04015 402---
1919 7573 7251 79716 032---
2020 1523 4741 54716 677---
2120 5553 2151 28817 339---
2220 9662 9481 02018 018---
2321 3852 67274418 714---
2421 8132 38645819 427---
2522 2492 09116320 158---
TOTAL443 072152 90374 212290 17021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 170
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 905-6 420+9 325
2+2 905+1 444+1 461
3+2 905+2 277+628
4+2 905+2 408+497
5+2 905+2 543+362
6+2 905+2 680+225
7+2 905+2 821+84
8+2 905+2 965-60
9+2 905+3 113-208
10+2 905+3 265-360
11+2 905+3 420-515
12+2 905+3 579-674
13+2 905+3 742-837
14+2 905+3 909-1 004
15+2 905+4 081-1 176
16+2 905+4 256-1 351
17+2 905+4 436-1 531
18+2 905+4 620-1 715
19+2 905+4 810-1 905
20+2 905+5 003-2 098
21+2 905+5 202-2 297
22+2 905+5 405-2 500
23+2 905+5 614-2 709
24+2 905+5 828-2 923
25+2 905+6 047-3 142
Total+72 625+87 051+-14 426
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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