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TROGUES Maison 4 Chambres

Bien expiré
VilleTrogues (37)
Surface166m²
Coût Total246 520€
Loyer Annuel16 371€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 945,78 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Mélissa vous propose sur la commune de TROGUES (moins de dix minutes de L'ILE BOUCHARD), une charmante ancienne ferme au style authentique, avec poutres apparentes et murs en pierres. Elle comprend une entrée, une salle à manger avec cheminée, une cuisine aménagée et équipée, un vaste salon avec cheminée, une véranda, une salle d'eau ainsi que quatre chambres. Le tout pour une superficie de 166m2 habitable.

Vous apprécierez également une chaufferie, deux caves creusées dans le roc, un atelier, un hangar, ainsi qu'un puits. Le tout est implanté sur un terrain entièrement clos de 4 300 m², sans aucun vis-à-vis, offrant calme et intimité. Pour plus de renseignements ou programmer une visite : Mélissa CHARLES [Coordonnées masquées]

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 260 € et 3 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Trogues
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37220
Coordonnées : 47.115990, 0.495476
Total : 246 520€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 76 960€
Valeur du bien : 233 960€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1364€/mois
Loyer annuel estimé : 16371€/an
Fourchette totale : 1107€ - 1680€/mois
Fourchette annuelle : 13290€ - 20166€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 202,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 272,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 270,39€
Coût de l'assurance :20 954,20€
Taxe foncière : 1 637,05€/an
Soit par mois : 136,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 408,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail et mise aux normes de l'électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 75 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon en bon état général mais nécessite un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air et du score DPE

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 960 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 960€
    Isolation combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres (80 m²): 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant peinture, électricité et revêtement)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant plan de travail et mise aux normes)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon (75 m²): 75 m² × 40€/m² = 3000€, Électricité: 1 salon × 2000€ = 2000€
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trogues (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 371 €/an
Calcul : 1 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 520 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 838 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 368 €
Revenus locatifs : +16 371 €
Charges déductibles : -87 368 €
Résultat foncier Année 1 : -70 997 €(Déficit de 70 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 597 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 408 €/an
Revenus locatifs : +16 371 €
Charges déductibles : -10 408 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 963 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49597.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 371 €87 375 €7 940 €-71 005 €21 400 €49 605 €49 605 €
216 698 €10 201 €7 725 €6 497 €--43 107 €
317 032 €9 979 €7 503 €7 053 €--36 054 €
417 373 €9 749 €7 274 €7 623 €--28 431 €
517 720 €9 512 €7 037 €8 207 €--20 223 €
618 074 €9 268 €6 793 €8 807 €--11 417 €
718 436 €9 015 €6 540 €9 421 €--1 996 €
818 805 €8 754 €6 279 €10 051 €---
919 181 €8 484 €6 009 €10 697 €---
1019 564 €8 205 €5 730 €11 359 €---
1119 956 €7 917 €5 442 €12 038 €---
1220 355 €7 620 €5 145 €12 735 €---
1320 762 €7 313 €4 837 €13 449 €---
1421 177 €6 995 €4 520 €14 182 €---
1521 601 €6 667 €4 192 €14 933 €---
1622 033 €6 328 €3 853 €15 704 €---
1722 473 €5 978 €3 503 €16 495 €---
1822 923 €5 617 €3 141 €17 306 €---
1923 381 €5 243 €2 768 €18 138 €---
2023 849 €4 857 €2 382 €18 992 €---
2124 326 €4 458 €1 983 €19 867 €---
2224 812 €4 046 €1 571 €20 766 €---
2325 308 €3 621 €1 146 €21 688 €---
2425 815 €3 181 €706 €22 634 €---
2526 331 €2 727 €252 €23 604 €---
TOTAL524 353 €253 111 €114 270 €271 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 371 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 438 €-6 420 €+9 858 €
2+3 438 €0 €+3 438 €
3+3 438 €0 €+3 438 €
4+3 438 €0 €+3 438 €
5+3 438 €0 €+3 438 €
6+3 438 €0 €+3 438 €
7+3 438 €0 €+3 438 €
8+3 438 €+2 416 €+1 022 €
9+3 438 €+3 209 €+229 €
10+3 438 €+3 408 €+30 €
11+3 438 €+3 611 €-173 €
12+3 438 €+3 820 €-382 €
13+3 438 €+4 035 €-597 €
14+3 438 €+4 255 €-817 €
15+3 438 €+4 480 €-1 042 €
16+3 438 €+4 711 €-1 273 €
17+3 438 €+4 948 €-1 510 €
18+3 438 €+5 192 €-1 754 €
19+3 438 €+5 441 €-2 003 €
20+3 438 €+5 698 €-2 260 €
21+3 438 €+5 960 €-2 522 €
22+3 438 €+6 230 €-2 792 €
23+3 438 €+6 506 €-3 068 €
24+3 438 €+6 790 €-3 352 €
25+3 438 €+7 081 €-3 643 €
Total+85 950 €+81 373 €+4 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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