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Maison à vendre

VilleMézières-en-Gâtinais (45)
Surface130m²
Coût Total171 840€
Loyer Annuel12 109€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 138,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

// Visite 3D sur demande //

À MÉZIÈRES-EN-GÂTINAIS, à proximité de l'autoroute A19 et à seulement 20 minutes de Montargis en voiture, venez découvrir cette fermette à rénover offrant un beau potentiel.

Elle se compose d'une habitation à rénover ainsi que d'une dépendance d'environ 500 m², idéale pour un artisan, une activité professionnelle, du stockage ou un collectionneur.

Les toitures sont en très bon état, un véritable atout pour ce type de propriété.

Les + :

Fermette à rénover Dépendance d'environ 500 m² Toitures en très bon état Idéal artisan ou collectionneur Belle capacité de stockage A19 à proximité 20 min de Montargis

Cette annonce référence 347825 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier RICHARD DE TOLLENAERE (EIRL) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45100) sous le numéro 53942071100027.

Prix du bien : 148 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mézières-en-Gâtinais
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45270
Coordonnées : 48.028763, 2.481950
Total : 171 840€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 160 000€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1009€/mois
Loyer annuel estimé : 12109€/an
Fourchette totale : 770€ - 1322€/mois
Fourchette annuelle : 9243€ - 15864€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :180 556 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-32 556€ (-18.0%)
Marge achat-revente :8 716€ (4.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :50,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 905,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 861,13€
Coût de l'assurance :15 036,00€
Taxe foncière : 1 210,90€/an
Soit par mois : 100,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible sur photos - chambres nécessitent une rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (état 2/5)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 109 €/an
Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 840 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 666 €
Revenus locatifs : +12 109 €
Charges déductibles : -19 666 €
Résultat foncier Année 1 : -7 557 €(Déficit de 7 557 €)
Imputable sur revenu global : 7 557 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 666 €/an
Revenus locatifs : +12 109 €
Charges déductibles : -7 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 443 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 109 €19 672 €5 859 €-7 563 €7 563 €--
212 351 €7 517 €5 705 €4 834 €---
312 598 €7 357 €5 545 €5 241 €---
412 850 €7 192 €5 379 €5 659 €---
513 107 €7 020 €5 208 €6 087 €---
613 369 €6 843 €5 030 €6 527 €---
713 637 €6 659 €4 847 €6 978 €---
813 909 €6 469 €4 657 €7 440 €---
914 188 €6 272 €4 460 €7 915 €---
1014 471 €6 069 €4 257 €8 402 €---
1114 761 €5 858 €4 046 €8 903 €---
1215 056 €5 640 €3 828 €9 416 €---
1315 357 €5 414 €3 602 €9 943 €---
1415 664 €5 181 €3 368 €10 484 €---
1515 978 €4 939 €3 127 €11 039 €---
1616 297 €4 689 €2 876 €11 609 €---
1716 623 €4 430 €2 617 €12 194 €---
1816 956 €4 161 €2 349 €12 794 €---
1917 295 €3 884 €2 071 €13 411 €---
2017 641 €3 596 €1 784 €14 044 €---
2117 993 €3 299 €1 487 €14 694 €---
2218 353 €2 991 €1 179 €15 362 €---
2318 720 €2 673 €860 €16 048 €---
2419 095 €2 343 €531 €16 752 €---
2519 477 €2 002 €189 €17 475 €---
TOTAL387 856 €142 170 €84 861 €245 686 €7 563 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 269 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 543 €-2 269 €+4 812 €
2+2 543 €+1 450 €+1 093 €
3+2 543 €+1 572 €+971 €
4+2 543 €+1 698 €+845 €
5+2 543 €+1 826 €+717 €
6+2 543 €+1 958 €+585 €
7+2 543 €+2 093 €+450 €
8+2 543 €+2 232 €+311 €
9+2 543 €+2 375 €+168 €
10+2 543 €+2 521 €+22 €
11+2 543 €+2 671 €-128 €
12+2 543 €+2 825 €-282 €
13+2 543 €+2 983 €-440 €
14+2 543 €+3 145 €-602 €
15+2 543 €+3 312 €-769 €
16+2 543 €+3 483 €-940 €
17+2 543 €+3 658 €-1 115 €
18+2 543 €+3 838 €-1 295 €
19+2 543 €+4 023 €-1 480 €
20+2 543 €+4 213 €-1 670 €
21+2 543 €+4 408 €-1 865 €
22+2 543 €+4 609 €-2 066 €
23+2 543 €+4 814 €-2 271 €
24+2 543 €+5 026 €-2 483 €
25+2 543 €+5 242 €-2 699 €
Total+63 575 €+73 706 €+-10 131 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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