Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

APPARTEMENT DE TYPE 2 45 M2 -

VilleRivesaltes (66)
Surface45m²
Coût Total107 752€
Loyer Annuel6 939€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 533,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1

CENTRE VILLAGE - AU PIEDS DES COMMODITES PREVOIR TRAVAUX DE RAFRAICHISSEMENT COPROPRIETE DE 8 APPARTEMENTS - CHARGES ANNUELLES 538 EUROS

  • APPARTEMENT DE TYPE 2 SITUE AU REZ DE CHAUSSEE - 45.40 M2 EN LOI CARREZ ENTREE -SEJOUR SALON AV CUISINE OUVERTE 24.38 M2 - 1 CHAMBRE 13.19 M2 -SALLE DEAU 3.11 M2 ET TOILETTE-PLACARDS -CHAUFFAGE ELECTRIQUE - MENUISERIES BOIS LES INFORMATIONS SUR LES RISQUES AUXQUELS CE BIEN EST EXPOSE SONT DISPONIBLES SUR LE SITE GEORISQUES : WWW.GEORISQUES.FR
  • http://www.agencedebompas.com/
Ville : Rivesaltes
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66600
Coordonnées : 42.774676, 2.872196
Total : 107 752€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 33 232€
Valeur du bien : 102 232€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 12.85€/m²/mois
Fourchette : 10.72€ - 15.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6939€/an
Fourchette totale : 483€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5791€ - 8314€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 720,93 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 442 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-8 442€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-30 310€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 752€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 077,57€
Coût de l'assurance :9 428,30€
Taxe foncière : 693,88€/an
Soit par mois : 57,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 44,83€/mois
Soit par an : 538,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 578,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace (ex: pompe à chaleur ou radiateurs basse consommation)
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et rafraîchissement des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (3.11 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement conseillé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 45 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 232 €(738 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 45 m² à 10 000€ + Main d'œuvre: 1700€ = 11700€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² à 1000€/m² = 8000€ (incluant meubles et électroménager) + Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:7 432€
    Rénovation salle de bain complète: 3.11 m² à 1200€/m² = 3732€ + Main d'œuvre: 500€ = 3700€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² à 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² à 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:4 500€
    Mise aux normes électrique: 45 m² à 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rivesaltes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 939 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 724 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 752 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 377 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 232 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 565 €
Revenus locatifs : +6 939 €
Charges déductibles : -38 565 €
Résultat foncier Année 1 : -31 626 €(Déficit de 31 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 333 €/an
Revenus locatifs : +6 939 €
Charges déductibles : -5 333 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 606 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10226.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 939 €38 569 €3 728 €-31 630 €21 400 €10 230 €10 230 €
27 078 €5 239 €3 630 €1 839 €--8 391 €
37 219 €5 138 €3 529 €2 081 €--6 310 €
47 364 €5 033 €3 424 €2 330 €--3 979 €
57 511 €4 925 €3 316 €2 586 €--1 393 €
67 661 €4 812 €3 203 €2 849 €---
77 814 €4 696 €3 087 €3 118 €---
87 971 €4 576 €2 967 €3 395 €---
98 130 €4 451 €2 842 €3 679 €---
108 293 €4 322 €2 713 €3 971 €---
118 458 €4 188 €2 579 €4 270 €---
128 628 €4 049 €2 440 €4 578 €---
138 800 €3 906 €2 297 €4 894 €---
148 976 €3 757 €2 148 €5 219 €---
159 156 €3 604 €1 995 €5 552 €---
169 339 €3 444 €1 835 €5 894 €---
179 526 €3 279 €1 670 €6 246 €---
189 716 €3 109 €1 500 €6 607 €---
199 910 €2 932 €1 323 €6 979 €---
2010 109 €2 749 €1 139 €7 360 €---
2110 311 €2 559 €950 €7 752 €---
2210 517 €2 362 €753 €8 155 €---
2310 727 €2 159 €550 €8 568 €---
2410 942 €1 948 €339 €8 994 €---
2511 161 €1 730 €121 €9 431 €---
TOTAL222 253 €127 535 €54 078 €94 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 457 €-6 420 €+7 877 €
2+1 457 €0 €+1 457 €
3+1 457 €0 €+1 457 €
4+1 457 €0 €+1 457 €
5+1 457 €0 €+1 457 €
6+1 457 €+437 €+1 020 €
7+1 457 €+935 €+522 €
8+1 457 €+1 018 €+439 €
9+1 457 €+1 104 €+353 €
10+1 457 €+1 191 €+266 €
11+1 457 €+1 281 €+176 €
12+1 457 €+1 373 €+84 €
13+1 457 €+1 468 €-11 €
14+1 457 €+1 566 €-109 €
15+1 457 €+1 666 €-209 €
16+1 457 €+1 768 €-311 €
17+1 457 €+1 874 €-417 €
18+1 457 €+1 982 €-525 €
19+1 457 €+2 094 €-637 €
20+1 457 €+2 208 €-751 €
21+1 457 €+2 326 €-869 €
22+1 457 €+2 446 €-989 €
23+1 457 €+2 571 €-1 114 €
24+1 457 €+2 698 €-1 241 €
25+1 457 €+2 829 €-1 372 €
Total+36 425 €+28 415 €+8 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →