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Triplex à vendre

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface85m²
Coût Total164 804€
Loyer Annuel9 854€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 397,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Exposition sud, Digicode, Interphone

À vendre à Blois, un appartement de 4 pièces d'une surface de 88 m² situé au 4ème et dernier étage d'un immeuble des années 70 en bon état. Ce bien lumineux bénéficie d'une exposition sud au séjour avec une vue agréable sur un parc, garantissant calme et sérénité. Il comprend 2 chambres au rez-de-chaussée, une cuisine nue, une salle d'eau, un WC séparé, ainsi qu'un balcon pour profiter de l'extérieur. Le chauffage est assuré par des radiateurs, les fenêtres sont en PVC double vitrage avec volets roulants électriques. Une cave et place de stationnement extérieur NON PRIVATIVE ce bien. L'appartement est équipé d'un digicode et de la fibre optique. Situé dans un quartier calme au nord de Blois, proche de plusieurs écoles (École maternelle Charcot, École primaire Nelson Mandela - Croix Chevalier, Collège d'enseignement secondaire Michel Bégon, Groupe Scolaire Père Brottier) et commodités, ce logement est idéal pour un primo-accédant ou un petit budget. Prix de vente : 118 800 €. Copropriété de 80 lots - dont 38 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3024.00 euros.

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.590485, 1.305057
Total : 164 804€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 155 300€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9854€/an
Fourchette totale : 660€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 7915€ - 12269€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :942,03 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 073 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :+38 727€ (+48.4%)
Marge achat-revente :-84 731€ (-105.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 804€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,44€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 872,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 180,30€
Coût de l'assurance :14 832,36€
Taxe foncière : 985,44€/an
Soit par mois : 82,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 252,00€/mois
Soit par an : 3 024,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 821,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-385,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Blois (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 854 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 804 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 593 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 024 €/an
Calcul : 252 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 766 €
Revenus locatifs : +9 854 €
Charges déductibles : -46 766 €
Résultat foncier Année 1 : -36 911 €(Déficit de 36 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 266 €/an
Revenus locatifs : +9 854 €
Charges déductibles : -10 266 €
Résultat foncier Années 2+ : -411 €/an(Déficit de 411 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15511.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 854 €46 771 €5 668 €-36 917 €21 400 €15 517 €15 517 €
210 051 €10 122 €5 520 €-71 €71 €-15 517 €
310 252 €9 968 €5 365 €284 €--15 232 €
410 458 €9 808 €5 206 €649 €--14 583 €
510 667 €9 643 €5 040 €1 023 €--13 560 €
610 880 €9 472 €4 869 €1 408 €--12 152 €
711 098 €9 295 €4 692 €1 803 €--10 349 €
811 320 €9 112 €4 509 €2 208 €--8 141 €
911 546 €8 922 €4 319 €2 624 €--5 517 €
1011 777 €8 725 €4 122 €3 052 €--2 465 €
1112 012 €8 521 €3 919 €3 491 €---
1212 253 €8 311 €3 708 €3 942 €---
1312 498 €8 092 €3 490 €4 405 €---
1412 748 €7 867 €3 264 €4 881 €---
1513 003 €7 633 €3 030 €5 370 €---
1613 263 €7 390 €2 788 €5 872 €---
1713 528 €7 140 €2 537 €6 388 €---
1813 798 €6 880 €2 277 €6 918 €---
1914 074 €6 611 €2 008 €7 463 €---
2014 356 €6 333 €1 730 €8 023 €---
2114 643 €6 045 €1 442 €8 598 €---
2214 936 €5 746 €1 144 €9 190 €---
2315 235 €5 437 €835 €9 797 €---
2415 539 €5 118 €515 €10 422 €---
2515 850 €4 786 €184 €11 064 €---
TOTAL315 638 €233 749 €82 180 €81 889 €21 471 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 441 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 069 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 069 €-6 420 €+8 489 €
2+2 069 €-21 €+2 090 €
3+2 069 €0 €+2 069 €
4+2 069 €0 €+2 069 €
5+2 069 €0 €+2 069 €
6+2 069 €0 €+2 069 €
7+2 069 €0 €+2 069 €
8+2 069 €0 €+2 069 €
9+2 069 €0 €+2 069 €
10+2 069 €0 €+2 069 €
11+2 069 €+308 €+1 761 €
12+2 069 €+1 183 €+886 €
13+2 069 €+1 322 €+747 €
14+2 069 €+1 464 €+605 €
15+2 069 €+1 611 €+458 €
16+2 069 €+1 762 €+307 €
17+2 069 €+1 916 €+153 €
18+2 069 €+2 076 €-7 €
19+2 069 €+2 239 €-170 €
20+2 069 €+2 407 €-338 €
21+2 069 €+2 580 €-511 €
22+2 069 €+2 757 €-688 €
23+2 069 €+2 939 €-870 €
24+2 069 €+3 127 €-1 058 €
25+2 069 €+3 319 €-1 250 €
Total+51 725 €+24 567 €+27 158 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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