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Achat : Appartement (51000)

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface90m²
Coût Total139 360€
Loyer Annuel13 133€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 855,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 1 pièce, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir

Idéalement situé, proche de la Préfecture, venez aménager ce plateau d'une superficie d'habitable de plus de 90 m². Idéal investisseur! N'hésitez à nous pour plus d'informations. PRIX: 77 000 € (Honoraires à charge vendeur) GROUPE SIGNATURE 03.26. 26.42. 48 DPE ANCIENNE VERSION Surface loi Carrez: 90 m².

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.956260, 4.366990
Total : 139 360€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 56 200€
Valeur du bien : 133 200€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1094€/mois
Loyer annuel estimé : 13133€/an
Fourchette totale : 863€ - 1387€/mois
Fourchette annuelle : 10362€ - 16645€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 11.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 476,32 €/m²
Basé sur :291 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 869 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-55 869€ (-42.0%)
Marge achat-revente :-6 491€ (-4.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,74€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 755,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 613,97€
Coût de l'assurance :16 723,20€
Taxe foncière : 1 313,30€/an
Soit par mois : 109,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 094,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :229,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité pour 90 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 90 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 200 €(624 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€/unité = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres (30 m²): Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet 30 m² × 60€/m² = 1800€, Électricité 30 m²: 300€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:4 100€
    Peinture salon (90 m²): 90 m² × 30€/m² = 2700€, Entretien parquet: 900€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 094 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 133 €/an
Calcul : 1 094 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 858 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 313 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 040 €
Revenus locatifs : +13 133 €
Charges déductibles : -63 040 €
Résultat foncier Année 1 : -49 907 €(Déficit de 49 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 840 €/an
Revenus locatifs : +13 133 €
Charges déductibles : -6 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28507.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 133 €63 045 €4 863 €-49 912 €21 400 €28 512 €28 512 €
213 396 €6 718 €4 736 €6 678 €--21 834 €
313 664 €6 586 €4 604 €7 077 €--14 757 €
413 937 €6 450 €4 468 €7 487 €--7 270 €
514 216 €6 309 €4 327 €7 906 €---
614 500 €6 163 €4 181 €8 337 €---
714 790 €6 012 €4 030 €8 778 €---
815 086 €5 855 €3 873 €9 231 €---
915 387 €5 693 €3 711 €9 695 €---
1015 695 €5 525 €3 542 €10 171 €---
1116 009 €5 350 €3 368 €10 659 €---
1216 329 €5 170 €3 188 €11 159 €---
1316 656 €4 983 €3 001 €11 673 €---
1416 989 €4 789 €2 807 €12 200 €---
1517 329 €4 589 €2 606 €12 740 €---
1617 675 €4 381 €2 399 €13 295 €---
1718 029 €4 165 €2 183 €13 863 €---
1818 389 €3 942 €1 960 €14 447 €---
1918 757 €3 711 €1 729 €15 046 €---
2019 132 €3 472 €1 490 €15 660 €---
2119 515 €3 224 €1 242 €16 291 €---
2219 905 €2 968 €985 €16 938 €---
2320 303 €2 702 €719 €17 602 €---
2420 709 €2 426 €444 €18 283 €---
2521 124 €2 141 €158 €18 983 €---
TOTAL420 654 €176 370 €70 614 €244 284 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 758 €-6 420 €+9 178 €
2+2 758 €0 €+2 758 €
3+2 758 €0 €+2 758 €
4+2 758 €0 €+2 758 €
5+2 758 €+191 €+2 567 €
6+2 758 €+2 501 €+257 €
7+2 758 €+2 633 €+125 €
8+2 758 €+2 769 €-11 €
9+2 758 €+2 908 €-150 €
10+2 758 €+3 051 €-293 €
11+2 758 €+3 198 €-440 €
12+2 758 €+3 348 €-590 €
13+2 758 €+3 502 €-744 €
14+2 758 €+3 660 €-902 €
15+2 758 €+3 822 €-1 064 €
16+2 758 €+3 988 €-1 230 €
17+2 758 €+4 159 €-1 401 €
18+2 758 €+4 334 €-1 576 €
19+2 758 €+4 514 €-1 756 €
20+2 758 €+4 698 €-1 940 €
21+2 758 €+4 887 €-2 129 €
22+2 758 €+5 081 €-2 323 €
23+2 758 €+5 281 €-2 523 €
24+2 758 €+5 485 €-2 727 €
25+2 758 €+5 695 €-2 937 €
Total+68 950 €+73 285 €+-4 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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