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appartement vente 4 pieces asnieres sur seine 76m2

VilleAsnières-sur-Seine (92)
Surface76.15
Coût Total304 020
Loyer Annuel20 305
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-371
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 76.15 m²
Prix au m² : 3 138,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

ASNIÈRES-SUR-SEINE – 4 PIÈCES LUMINEUX 3 CHAMBRES – BALCON, PARKING, CAVE

Proche MÉTRO 13 Les Courtilles, T1 et grands axes, appartement 4 PIÈCES à rénover, situé au 4e étage avec ASCENSEUR d’une résidence avec GARDIEN et ESPACES VERTS.

Sa TRIPLE EXPOSITION offre une belle lumière et une VUE DÉGAGÉE. Il comprend un séjour avec BALCON, 3 CHAMBRES, un DRESSING, une cuisine séparée, une salle de bains et des WC indépendants.

CAVE et PARKING complètent ce bien, proche COMMERCES, supermarchés, école Descartes et collège André Malraux à moins de 500 m.

IDÉAL FAMILLE OU INVESTISSEUR COLOCATION.

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 594 lots au total et faisant l'objet d'une ou plusieurs procédures en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 320€ par mois (soit 3840 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 348 et classe CLIMAT F indice 76. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Benedicte Rousseau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NANTERRE sous le numéro 484 915 491, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Asnières-sur-Seine
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92600
Total : 304 020
Prix d'acquisition : 239 000
Travaux : 45 900
Valeur du bien : 284 900
Frais de notaire : 19 120
Coût estimé : 19 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.15
Loyer prédit : 22.22€/m²/mois
Fourchette : 17.60€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1692€/mois
Loyer annuel estimé : 20305€/an
Fourchette totale : 1340€ - 2136€/mois
Fourchette annuelle : 16086€ - 25631€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 891,39 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :448 629
Prix d'achat :239 000
Décote à l'achat :-209 629 (-46.7%)
Marge achat-revente :144 609€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :304 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 502,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :70,94€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 573,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 730,01
Coût de l'assurance :21 281,40
Taxe foncière : 2 030,47€/an
Soit par mois : 169,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 692,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 062,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-370,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Asnières-sur-Seine (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 305 €/an
Calcul : 1 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 304 020 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 851 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 030 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 767
Revenus locatifs : +20 305
Charges déductibles : -62 767
Résultat foncier Année 1 : -42 462(Déficit de 42 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 062
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 867 €/an
Revenus locatifs : +20 305
Charges déductibles : -16 867
Résultat foncier Années 2+ : 3 438 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21061.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 30562 77610 155-42 47221 400 €21 072 €21 072 €
220 71116 6069 8844 105--16 967 €
321 12516 3269 6054 799--12 168 €
421 54816 0379 3155 510--6 658 €
521 97815 7389 0166 241--417 €
622 41815 4298 7076 990---
722 86615 1088 3877 758---
823 32414 7778 0568 546---
923 79014 4357 7139 355---
1024 26614 0817 35910 185---
1124 75113 7156 99311 037---
1225 24613 3366 61411 911---
1325 75112 9446 22212 808---
1426 26612 5385 81713 728---
1526 79212 1195 39714 672---
1627 32711 6864 96415 642---
1727 87411 2374 51516 637---
1828 43210 7734 05117 658---
1929 00010 2933 57118 707---
2029 5809 7973 07519 783---
2130 1729 2832 56220 888---
2230 7758 7522 03122 023---
2331 3918 2031 48123 187---
2432 0197 63591324 383---
2532 6597 04832625 611---
TOTAL650 367360 673146 730289 69321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 693
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 264-6 420+10 684
2+4 2640+4 264
3+4 2640+4 264
4+4 2640+4 264
5+4 2640+4 264
6+4 264+1 972+2 292
7+4 264+2 327+1 937
8+4 264+2 564+1 700
9+4 264+2 807+1 457
10+4 264+3 056+1 208
11+4 264+3 311+953
12+4 264+3 573+691
13+4 264+3 842+422
14+4 264+4 118+146
15+4 264+4 402-138
16+4 264+4 693-429
17+4 264+4 991-727
18+4 264+5 298-1 034
19+4 264+5 612-1 348
20+4 264+5 935-1 671
21+4 264+6 266-2 002
22+4 264+6 607-2 343
23+4 264+6 956-2 692
24+4 264+7 315-3 051
25+4 264+7 683-3 419
Total+106 600+86 908+19 692
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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