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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChuelles (45)
Surface122m²
Coût Total191 196€
Loyer Annuel11 829€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 700 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 005,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de cave, Non meublé

Maison entièrement rénové au gout du jour se compose: Entrée, cuisine aménagée et équipée ouverte sur salon salle à manger, WC. Au 1 er étage, palier desservant deux chambres , salle d'eau avec WC. Au deuxième étage, une très grande chambre. Garage attenant à la maison et terrain non attenant à 100 m. Ecole, transports scolaire et commerces à pied .

Cette annonce référence 276985 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier BRIGITTE DEGOMME (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 82748670500011.

Prix du bien : 122 700,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/11/2023 Score DPE : 299 kWhEP/m²/an Score GES : 10 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2190.00 euros et 3010.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chuelles
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45220
Coordonnées : 47.999696, 2.963577
Total : 191 196€
Prix d'acquisition : 122 700€
Travaux : 58 680€
Valeur du bien : 181 380€
Frais de notaire : 9 816€
Coût estimé : 9 816€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 986€/mois
Loyer annuel estimé : 11829€/an
Fourchette totale : 774€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 9289€ - 15063€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 103,9 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 676 €
Prix d'achat :122 700 €
Décote à l'achat :-11 976€ (-8.9%)
Marge achat-revente :-56 520€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 196€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :946,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 002,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 888,64€
Coût de l'assurance :16 729,65€
Taxe foncière : 1 182,92€/an
Soit par mois : 98,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 680 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 980€
    Isolation combles: 122 m² × 90€/m² = 10980€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€ + Installation: 1500€ = 13500€
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€/fenêtre = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 829 €/an
Calcul : 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 418 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 196 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 183 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 950 €
Revenus locatifs : +11 829 €
Charges déductibles : -66 950 €
Résultat foncier Année 1 : -55 121 €(Déficit de 55 121 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 721 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 270 €/an
Revenus locatifs : +11 829 €
Charges déductibles : -8 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 559 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33720.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 755 €(65% de 122 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 900 €/an
Calcul : 79 755 € × 3,636% = 2 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 829 €66 956 €6 424 €-55 127 €21 400 €33 727 €33 727 €
212 066 €8 106 €6 254 €3 960 €--29 767 €
312 307 €7 929 €6 077 €4 378 €--25 389 €
412 553 €7 747 €5 895 €4 807 €--20 583 €
512 804 €7 558 €5 706 €5 246 €--15 336 €
613 060 €7 362 €5 510 €5 698 €--9 638 €
713 322 €7 160 €5 308 €6 161 €--3 477 €
813 588 €6 951 €5 099 €6 637 €---
913 860 €6 735 €4 883 €7 125 €---
1014 137 €6 511 €4 659 €7 626 €---
1114 420 €6 279 €4 427 €8 140 €---
1214 708 €6 040 €4 188 €8 668 €---
1315 002 €5 792 €3 940 €9 210 €---
1415 302 €5 536 €3 684 €9 766 €---
1515 608 €5 271 €3 418 €10 338 €---
1615 920 €4 996 €3 144 €10 924 €---
1716 239 €4 712 €2 860 €11 527 €---
1816 564 €4 419 €2 567 €12 145 €---
1916 895 €4 115 €2 263 €12 780 €---
2017 233 €3 801 €1 948 €13 432 €---
2117 577 €3 475 €1 623 €14 102 €---
2217 929 €3 139 €1 287 €14 790 €---
2318 288 €2 791 €939 €15 497 €---
2418 653 €2 431 €579 €16 222 €---
2519 026 €2 059 €207 €16 968 €---
TOTAL378 891 €197 871 €92 889 €181 020 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 020 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 484 €-6 420 €+8 904 €
2+2 484 €0 €+2 484 €
3+2 484 €0 €+2 484 €
4+2 484 €0 €+2 484 €
5+2 484 €0 €+2 484 €
6+2 484 €0 €+2 484 €
7+2 484 €0 €+2 484 €
8+2 484 €+948 €+1 536 €
9+2 484 €+2 137 €+347 €
10+2 484 €+2 288 €+196 €
11+2 484 €+2 442 €+42 €
12+2 484 €+2 600 €-116 €
13+2 484 €+2 763 €-279 €
14+2 484 €+2 930 €-446 €
15+2 484 €+3 101 €-617 €
16+2 484 €+3 277 €-793 €
17+2 484 €+3 458 €-974 €
18+2 484 €+3 643 €-1 159 €
19+2 484 €+3 834 €-1 350 €
20+2 484 €+4 030 €-1 546 €
21+2 484 €+4 231 €-1 747 €
22+2 484 €+4 437 €-1 953 €
23+2 484 €+4 649 €-2 165 €
24+2 484 €+4 867 €-2 383 €
25+2 484 €+5 090 €-2 606 €
Total+62 100 €+54 306 €+7 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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