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Achat : Appartement Garges-lès-Gonesse (95140)

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface53m²
Coût Total161 160€
Loyer Annuel13 292€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 132 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 2 490,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 53 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon

Appartement de type F2 de 53 m². Votre agence Orpi vous propose ce bel appartement F2 de 53 m², idéalement situé à proximité immédiate de la gare Garges-Sarcelles, offrant un cadre de vie pratique et agréable.

Dès l'entrée, vous découvrirez un séjour lumineux, parfait pour vos moments de détente. La cuisine indépendante, fonctionnelle, vous permettra d'aménager un véritable espace repas. L'appartement comprend également une chambre confortable, une salle de bains, des WC séparés ainsi que des espaces de rangement optimisant le confort au quotidien.

Vous apprécierez également son agréable balcon, idéal pour profiter des beaux jours.

Aucun travaux n'est à prévoir : vous n'aurez plus qu'à poser vos valises.

Ce bien est parfaitement adapté à un premier achat ou à un investissement locatif grâce à son emplacement recherché et à sa proximité des transports, des commerces et des commodités.

Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez dès maintenant votre agence Orpi pour organiser une visite.

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.975970, 2.398270
Total : 161 160€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 150 600€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 20.90€/m²/mois
Fourchette : 16.82€ - 25.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13292€/an
Fourchette totale : 892€ - 1376€/mois
Fourchette annuelle : 10700€ - 16513€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 180,71 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 577 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :+16 423€ (+14.2%)
Marge achat-revente :-45 583€ (-39.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :789,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,29€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 829,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 726,62€
Coût de l'assurance :12 087,00€
Taxe foncière : 1 329,24€/an
Soit par mois : 110,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :167,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:200€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 292 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 250 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 160 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 662 €
Revenus locatifs : +13 292 €
Charges déductibles : -25 662 €
Résultat foncier Année 1 : -12 370 €(Déficit de 12 370 €)
Imputable sur revenu global : 12 370 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 062 €/an
Revenus locatifs : +13 292 €
Charges déductibles : -7 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 230 €/an
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 292 €25 668 €5 255 €-12 375 €12 375 €--
213 558 €6 926 €5 113 €6 632 €---
313 829 €6 780 €4 967 €7 049 €---
414 106 €6 629 €4 816 €7 477 €---
514 388 €6 473 €4 660 €7 915 €---
614 676 €6 312 €4 499 €8 364 €---
714 969 €6 145 €4 332 €8 825 €---
815 269 €5 972 €4 160 €9 296 €---
915 574 €5 794 €3 982 €9 780 €---
1015 886 €5 610 €3 798 €10 275 €---
1116 203 €5 420 €3 607 €10 783 €---
1216 527 €5 223 €3 411 €11 304 €---
1316 858 €5 020 €3 208 €11 838 €---
1417 195 €4 810 €2 998 €12 385 €---
1517 539 €4 593 €2 781 €12 946 €---
1617 890 €4 369 €2 556 €13 521 €---
1718 248 €4 137 €2 324 €14 110 €---
1818 613 €3 898 €2 085 €14 715 €---
1918 985 €3 650 €1 837 €15 335 €---
2019 364 €3 394 €1 581 €15 971 €---
2119 752 €3 130 €1 317 €16 622 €---
2220 147 €2 856 €1 043 €17 291 €---
2320 550 €2 574 €761 €17 976 €---
2420 961 €2 282 €469 €18 679 €---
2521 380 €1 980 €167 €19 400 €---
TOTAL425 759 €139 645 €75 727 €286 115 €12 375 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 713 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 115 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 292 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 791 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 791 €-3 713 €+6 504 €
2+2 791 €+1 990 €+801 €
3+2 791 €+2 115 €+676 €
4+2 791 €+2 243 €+548 €
5+2 791 €+2 375 €+416 €
6+2 791 €+2 509 €+282 €
7+2 791 €+2 647 €+144 €
8+2 791 €+2 789 €+2 €
9+2 791 €+2 934 €-143 €
10+2 791 €+3 083 €-292 €
11+2 791 €+3 235 €-444 €
12+2 791 €+3 391 €-600 €
13+2 791 €+3 551 €-760 €
14+2 791 €+3 715 €-924 €
15+2 791 €+3 884 €-1 093 €
16+2 791 €+4 056 €-1 265 €
17+2 791 €+4 233 €-1 442 €
18+2 791 €+4 415 €-1 624 €
19+2 791 €+4 600 €-1 809 €
20+2 791 €+4 791 €-2 000 €
21+2 791 €+4 987 €-2 196 €
22+2 791 €+5 187 €-2 396 €
23+2 791 €+5 393 €-2 602 €
24+2 791 €+5 604 €-2 813 €
25+2 791 €+5 820 €-3 029 €
Total+69 775 €+85 834 €+-16 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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