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Ideal investiseur de 5 Pieces au centre de Voiron de 150m2 d

Bien expiré
VilleVoiron (38)
Surface126m²
Coût Total218 592€
Loyer Annuel17 156€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 507,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Jean-Philippe Excellia Immobilier vous propose en exclusivité au coeur de Voiron , proche du centre-ville, ce joli duplex, de cinq pièces, ,2 WC, une salle de bain, trois chambres dont une avec dressing, une terrasse et une pièce de vie, de + de 45 m mètres carrés et une cuisine équipée. Ce bien est vendu avec une Place privative Pour tout renseignement, merci de contacter Jean Philippe au 06 36 97 99 70 agent mandataire pour le compte de la société Excellia immobilier inscrit au rsac de Grenoble sous le numéro 899352041 1 - https://www.excellia-immobilier.com/honoraires

Ville : Voiron
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38500
Coordonnées : 45.369237, 5.588810
Total : 218 592€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 203 400€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 15.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17156€/an
Fourchette totale : 1056€ - 1935€/mois
Fourchette annuelle : 12676€ - 23220€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 075,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :65,58€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 141,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 104,65€
Coût de l'assurance :19 673,28€
Taxe foncière : 1 715,62€/an
Soit par mois : 142,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 429,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - moquette propre mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(107 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 156 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 592 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 787 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 210 €
Revenus locatifs : +17 156 €
Charges déductibles : -23 210 €
Résultat foncier Année 1 : -6 054 €(Déficit de 6 054 €)
Imputable sur revenu global : 6 054 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 710 €/an
Revenus locatifs : +17 156 €
Charges déductibles : -9 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 446 €/an
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 156 €23 217 €7 214 €-6 061 €6 061 €--
217 499 €9 524 €7 021 €7 976 €---
317 849 €9 324 €6 822 €8 525 €---
418 206 €9 118 €6 615 €9 089 €---
518 570 €8 904 €6 402 €9 666 €---
618 942 €8 684 €6 181 €10 258 €---
719 321 €8 455 €5 953 €10 865 €---
819 707 €8 220 €5 717 €11 487 €---
920 101 €7 976 €5 473 €12 126 €---
1020 503 €7 724 €5 221 €12 780 €---
1120 913 €7 463 €4 960 €13 450 €---
1221 332 €7 193 €4 691 €14 138 €---
1321 758 €6 915 €4 412 €14 844 €---
1422 193 €6 626 €4 124 €15 567 €---
1522 637 €6 329 €3 826 €16 309 €---
1623 090 €6 021 €3 518 €17 069 €---
1723 552 €5 702 €3 200 €17 850 €---
1824 023 €5 373 €2 870 €18 650 €---
1924 503 €5 032 €2 530 €19 471 €---
2024 993 €4 680 €2 178 €20 313 €---
2125 493 €4 316 €1 814 €21 177 €---
2226 003 €3 940 €1 438 €22 063 €---
2326 523 €3 551 €1 049 €22 972 €---
2427 054 €3 149 €646 €23 905 €---
2527 595 €2 733 €231 €24 862 €---
TOTAL549 519 €180 168 €104 105 €369 350 €6 061 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 818 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 603 €-1 818 €+5 421 €
2+3 603 €+2 393 €+1 210 €
3+3 603 €+2 558 €+1 045 €
4+3 603 €+2 727 €+876 €
5+3 603 €+2 900 €+703 €
6+3 603 €+3 077 €+526 €
7+3 603 €+3 260 €+343 €
8+3 603 €+3 446 €+157 €
9+3 603 €+3 638 €-35 €
10+3 603 €+3 834 €-231 €
11+3 603 €+4 035 €-432 €
12+3 603 €+4 241 €-638 €
13+3 603 €+4 453 €-850 €
14+3 603 €+4 670 €-1 067 €
15+3 603 €+4 893 €-1 290 €
16+3 603 €+5 121 €-1 518 €
17+3 603 €+5 355 €-1 752 €
18+3 603 €+5 595 €-1 992 €
19+3 603 €+5 841 €-2 238 €
20+3 603 €+6 094 €-2 491 €
21+3 603 €+6 353 €-2 750 €
22+3 603 €+6 619 €-3 016 €
23+3 603 €+6 892 €-3 289 €
24+3 603 €+7 171 €-3 568 €
25+3 603 €+7 458 €-3 855 €
Total+90 075 €+110 805 €+-20 730 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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