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Détails du bien

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface450m²
Coût Total748 760€
Loyer Annuel60 823€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+641€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 573 000 €
Surface : 450 m²
Prix au m² : 1 273,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Total : 748 760€
Prix d'acquisition : 573 000€
Travaux : 129 920€
Valeur du bien : 702 920€
Frais de notaire : 45 840€
Coût estimé : 45 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 450m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 15.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 5069€/mois
Loyer annuel estimé : 60823€/an
Fourchette totale : 3738€ - 6872€/mois
Fourchette annuelle : 44859€ - 82468€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :748 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 708,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :212,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 920,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :363 769,64€
Coût de l'assurance :63 644,60€
Taxe foncière : 6 082,31€/an
Soit par mois : 506,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 068,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 427,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :641,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 56 fenêtres (estimation basée sur 450 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et petits travaux de finition dans les chambres
Quantité: 12 m² (1 chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et petits travaux de finition dans les autres chambres (estimation pour 14 chambres)
Quantité: 168 m² (pour 14 chambres)
Raison: Aucune photo pour les autres chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :129 920 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:84 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 56 fenêtres × 1500€ = 84000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€ = 600€ (peinture et joints, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€ = 1000€ (peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres (1 chambre):600€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 50€ = 600€ (peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres (14 chambres):6 720€
    Rafraîchissement autres chambres: 168 m² × 40€ = 6720€ (peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 823 €/an
Calcul : 5 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 748 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 546 €/an
Calcul : 212 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 129 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 163 682 €
Revenus locatifs : +60 823 €
Charges déductibles : -163 682 €
Résultat foncier Année 1 : -102 859 €(Déficit de 102 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 762 €/an
Revenus locatifs : +60 823 €
Charges déductibles : -33 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81459.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 573 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 372 450 €(65% de 573 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 544 €/an
Calcul : 372 450 € × 3,636% = 13 544 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 823 €163 706 €25 158 €-102 883 €21 400 €81 483 €81 483 €
262 040 €33 118 €24 490 €28 921 €--52 562 €
363 280 €32 427 €23 799 €30 853 €--21 709 €
464 546 €31 712 €23 084 €32 834 €---
565 837 €30 973 €22 345 €34 864 €---
667 154 €30 208 €21 579 €36 946 €---
768 497 €29 416 €20 788 €39 081 €---
869 867 €28 597 €19 969 €41 270 €---
971 264 €27 750 €19 122 €43 514 €---
1072 689 €26 873 €18 245 €45 816 €---
1174 143 €25 967 €17 338 €48 176 €---
1275 626 €25 028 €16 400 €50 597 €---
1377 138 €24 058 €15 430 €53 080 €---
1478 681 €23 054 €14 426 €55 627 €---
1580 255 €22 015 €13 387 €58 239 €---
1681 860 €20 941 €12 313 €60 919 €---
1783 497 €19 829 €11 201 €63 668 €---
1885 167 €18 679 €10 051 €66 488 €---
1986 870 €17 490 €8 861 €69 381 €---
2088 608 €16 259 €7 631 €72 349 €---
2190 380 €14 985 €6 357 €75 395 €---
2292 188 €13 668 €5 040 €78 519 €---
2394 031 €12 305 €3 677 €81 726 €---
2495 912 €10 895 €2 267 €85 016 €---
2597 830 €9 437 €809 €88 393 €---
TOTAL1 948 183 €709 392 €363 770 €1 238 791 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 238 791 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 823 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 773 €-6 420 €+19 193 €
2+12 773 €0 €+12 773 €
3+12 773 €0 €+12 773 €
4+12 773 €+3 337 €+9 436 €
5+12 773 €+10 459 €+2 314 €
6+12 773 €+11 084 €+1 689 €
7+12 773 €+11 724 €+1 049 €
8+12 773 €+12 381 €+392 €
9+12 773 €+13 054 €-281 €
10+12 773 €+13 745 €-972 €
11+12 773 €+14 453 €-1 680 €
12+12 773 €+15 179 €-2 406 €
13+12 773 €+15 924 €-3 151 €
14+12 773 €+16 688 €-3 915 €
15+12 773 €+17 472 €-4 699 €
16+12 773 €+18 276 €-5 503 €
17+12 773 €+19 100 €-6 327 €
18+12 773 €+19 946 €-7 173 €
19+12 773 €+20 814 €-8 041 €
20+12 773 €+21 705 €-8 932 €
21+12 773 €+22 618 €-9 845 €
22+12 773 €+23 556 €-10 783 €
23+12 773 €+24 518 €-11 745 €
24+12 773 €+25 505 €-12 732 €
25+12 773 €+26 518 €-13 745 €
Total+319 325 €+371 637 €+-52 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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