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Achat maison

Bien expiré
VilleMonclar (47)
Surface257m²
Coût Total274 040€
Loyer Annuel22 369€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 257 m²
Prix au m² : 828,79 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 257 m², 7 Pièces, 5 Chambres, 3 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, Salle de séjour, 1 Parking, Terrain de 307 m²

Au coeur du village, cette maison avec garage se compose de deux logements distincts.Un en rez-de-chaussée avec cuisine ouverte sur la pièce de vie et de deux chambres et l'autre, avec cuisine ouverte sur le salon-séjour, deux chambres, un bureau, une véranda et une terrasse.Une piscine intèrieure est accessible aux deux logements.

Ville : Monclar
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47380
Coordonnées : 44.431990, 0.549040
Total : 274 040€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 257 000€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 257m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.47€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1864€/mois
Loyer annuel estimé : 22369€/an
Fourchette totale : 1405€ - 2474€/mois
Fourchette annuelle : 16856€ - 29685€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 348,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :79,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 428,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 511,82€
Coût de l'assurance :23 978,50€
Taxe foncière : 2 236,87€/an
Soit par mois : 186,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 864,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 614,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :249,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la surface en béton et traitement des fissures.
Quantité: 1 terrasse (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - terrasse avec usure et fissures.
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 257 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture murs/plafond: 50 m² × 10€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture, revêtement sol, électricité, main d'œuvre)
  • Terrasse:2 000€
    Réparation terrasse: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant traitement des fissures, main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et installation)
  • Menuiseries:7 500€
    Remplacement fenêtres: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (incluant matériel et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monclar (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Terrasse, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 369 €/an
Calcul : 1 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 040 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 959 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 232 €
Revenus locatifs : +22 369 €
Charges déductibles : -56 232 €
Résultat foncier Année 1 : -33 863 €(Déficit de 33 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 232 €/an
Revenus locatifs : +22 369 €
Charges déductibles : -12 232 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 137 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12462.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 369 €56 240 €9 044 €-33 872 €21 400 €12 472 €12 472 €
222 816 €11 998 €8 802 €10 818 €--1 654 €
323 272 €11 748 €8 552 €11 524 €---
423 738 €11 489 €8 293 €12 249 €---
524 213 €11 222 €8 026 €12 991 €---
624 697 €10 945 €7 749 €13 752 €---
725 191 €10 659 €7 463 €14 532 €---
825 695 €10 363 €7 167 €15 331 €---
926 208 €10 057 €6 861 €16 151 €---
1026 733 €9 741 €6 545 €16 991 €---
1127 267 €9 415 €6 219 €17 853 €---
1227 813 €9 077 €5 881 €18 736 €---
1328 369 €8 727 €5 531 €19 642 €---
1428 936 €8 366 €5 170 €20 570 €---
1529 515 €7 993 €4 796 €21 522 €---
1630 105 €7 606 €4 410 €22 499 €---
1730 707 €7 207 €4 011 €23 500 €---
1831 322 €6 794 €3 598 €24 527 €---
1931 948 €6 368 €3 172 €25 580 €---
2032 587 €5 926 €2 730 €26 661 €---
2133 239 €5 470 €2 274 €27 769 €---
2233 903 €4 998 €1 802 €28 905 €---
2334 581 €4 511 €1 315 €30 071 €---
2435 273 €4 006 €810 €31 267 €---
2535 979 €3 485 €289 €32 494 €---
TOTAL716 475 €254 412 €130 512 €462 063 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 462 063 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 697 €-6 420 €+11 117 €
2+4 697 €0 €+4 697 €
3+4 697 €+2 961 €+1 736 €
4+4 697 €+3 675 €+1 022 €
5+4 697 €+3 897 €+800 €
6+4 697 €+4 126 €+571 €
7+4 697 €+4 360 €+337 €
8+4 697 €+4 599 €+98 €
9+4 697 €+4 845 €-148 €
10+4 697 €+5 097 €-400 €
11+4 697 €+5 356 €-659 €
12+4 697 €+5 621 €-924 €
13+4 697 €+5 892 €-1 195 €
14+4 697 €+6 171 €-1 474 €
15+4 697 €+6 457 €-1 760 €
16+4 697 €+6 750 €-2 053 €
17+4 697 €+7 050 €-2 353 €
18+4 697 €+7 358 €-2 661 €
19+4 697 €+7 674 €-2 977 €
20+4 697 €+7 998 €-3 301 €
21+4 697 €+8 331 €-3 634 €
22+4 697 €+8 672 €-3 975 €
23+4 697 €+9 021 €-4 324 €
24+4 697 €+9 380 €-4 683 €
25+4 697 €+9 748 €-5 051 €
Total+117 425 €+138 619 €+-21 194 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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