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Maison - 2 pièce(s) - 55 m²

VilleVarennes-sur-Fouzon (36)
Surface55
Coût Total79 710
Loyer Annuel4 315
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 500 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 627,27 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Charlène Gibault vous propose: Maison à rénover entièrement- 55M² - VAL-FOUZON

Découvrez à Varennes-Sur-Fouzon cette maison plain-pied de 55 m² et ces dépendances à rénover entièrement.

Construite dans les années 60 et édifiée sur un terrain de 1 145 m², cette maison est une toile blanche. Elle se compose d'un séjour, d'une chambre, complétés par un cellier, une salle d'eau et un WC. Les combles sont également aménageables.

Elle offre un potentiel de personnalisation et plusieurs perspectives d'aménagement intérieur comme extérieur.

La maison dispose du raccordement au tout-à-l'égout. Pour compléter l'ensemble, deux dépendances.

Pour plus d'informations ou organiser une visite et découvrir le potentiel de ce bien, contactez-moi.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Charlène Gibault mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 933356438, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 55
  • Surface totale : 55
  • Superficie terrain : 1145
  • Nbre. de chambres : 1
  • Nb. de pièces : 2
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Terrasse
Ville : Varennes-sur-Fouzon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36210
Coordonnées : 47.197859, 1.614214
Total : 79 710
Prix d'acquisition : 34 500
Travaux : 42 450
Valeur du bien : 76 950
Frais de notaire : 2 760
Coût estimé : 2 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 360€/mois
Loyer annuel estimé : 4315€/an
Fourchette totale : 286€ - 453€/mois
Fourchette annuelle : 3426€ - 5435€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :853,29 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :46 931
Prix d'achat :34 500
Décote à l'achat :-12 431 (-26.5%)
Marge achat-revente :-32 779€ (-69.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 710
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :390,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :19,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 410,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 454,51
Coût de l'assurance :5 978,25
Taxe foncière : 431,54€/an
Soit par mois : 35,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 359,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 446,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Sol en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Murs en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Sol abîmé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 1/5 - Murs en mauvais état
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Sol sale
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 - Murs en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 450(772 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant la pose)
  • Isolation:2 750
    Isolation combles: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (incluant la pose)
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€/fenêtre = 5600€ (incluant la pose)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et pose)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la pose)
  • Salon - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant la pose)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la pose)
  • Autres pièces - Revêtement sol:1 200
    Revêtement de sol: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la pose)
  • Autres pièces - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varennes-sur-Fouzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 360 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 315 €/an
Calcul : 360 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 710 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 717
Revenus locatifs : +4 315
Charges déductibles : -45 717
Résultat foncier Année 1 : -41 402(Déficit de 41 402 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 002
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 267 €/an
Revenus locatifs : +4 315
Charges déductibles : -3 267
Résultat foncier Années 2+ : 1 048 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20001.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 31545 7202 599-41 40421 400 €20 004 €20 004 €
24 4023 2002 5291 202--18 802 €
34 4903 1272 4571 362--17 440 €
44 5803 0532 3821 527--15 913 €
54 6712 9762 3051 696--14 218 €
64 7652 8962 2251 869--12 349 €
74 8602 8132 1432 047--10 302 €
84 9572 7282 0572 229--8 073 €
95 0562 6401 9692 416--5 657 €
105 1572 5491 8782 608--3 049 €
115 2602 4551 7842 806--243 €
125 3662 3581 6873 008---
135 4732 2571 5863 216---
145 5822 1531 4833 429---
155 6942 0461 3753 648---
165 8081 9351 2643 873---
175 9241 8201 1504 104---
186 0431 7021 0314 341---
196 1641 5799094 584---
206 2871 4537824 834---
216 4131 3226515 091---
226 5411 1875165 354---
236 6721 0473765 625---
246 8059032325 902---
256 941753836 188---
TOTAL138 22596 67137 45541 55321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 553
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+906-6 420+7 326
2+9060+906
3+9060+906
4+9060+906
5+9060+906
6+9060+906
7+9060+906
8+9060+906
9+9060+906
10+9060+906
11+9060+906
12+906+902+4
13+906+965-59
14+906+1 029-123
15+906+1 094-188
16+906+1 162-256
17+906+1 231-325
18+906+1 302-396
19+906+1 375-469
20+906+1 450-544
21+906+1 527-621
22+906+1 606-700
23+906+1 687-781
24+906+1 771-865
25+906+1 856-950
Total+22 650+12 539+10 111
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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