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Appartement

VilleSaint-Aubin-lès-Elbeuf (76)
Surface49
Coût Total97 720
Loyer Annuel7 288
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+42
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 612,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4

NOUVEAUTE - SAINT AUBIN LES ELBEUF - VENDU LOUE - IDEAL INVESTISSEUR - RESIDENCE RECENTE À vendre : dans une résidence sécurisée, découvrez cet appartement de 2 pièces d'environ 49 m², localisé à Saint-Aubin-lès-Elbeuf (76410). L'appartement dispose d'un beau séjour avec balcon, d'un coin cuisine, d'une grande chambre avec placard, d'une salle de bain et d'un WC. Il est situé dans une résidence récente avec ascenseur. Pour vos véhicules, l'appartement est mis en vente avec une place de parking. Le bien est situé dans la commune de Saint-Aubin-lès-Elbeuf. On trouve plusieurs établissements scolaires (maternelles, primaire, élémentaires et collège) à moins de 10 minutes de l'appartement. Côté transports en commun, il y a une gare à quelques pas du bien. Vous trouverez un théâtre à quelques minutes du logement. On trouve aussi un bureau de poste et de nombreux restaurants. Envie d'en savoir plus sur cet appartement en vente ? Prenez contact avec Alexandre MACREZ agence CITYA FLAUBERT au 06.20.97.49.52 - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Rouen-76000/261

Ville : Saint-Aubin-lès-Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76410
Coordonnées : 49.297531, 1.002779
Total : 97 720
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 12 400
Valeur du bien : 91 400
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49
Loyer prédit : 12.40€/m²/mois
Fourchette : 10.37€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7288€/an
Fourchette totale : 508€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 6100€ - 8708€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 263,51 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 912
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :+17 088 (+27.6%)
Marge achat-revente :-35 808€ (-57.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 504,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 451,54
Coût de l'assurance :8 306,20
Taxe foncière : 728,85€/an
Soit par mois : 60,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et nettoyage.
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 400(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:6 000
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-lès-Elbeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 615
Revenus locatifs : +7 288
Charges déductibles : -16 615
Résultat foncier Année 1 : -9 327(Déficit de 9 327 €)
Imputable sur revenu global : 9 327
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 215 €/an
Revenus locatifs : +7 288
Charges déductibles : -4 215
Résultat foncier Années 2+ : 3 073 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 28816 6183 157-9 3309 330 €--
27 4344 1333 0723 301---
37 5834 0452 9843 538---
47 7353 9542 8933 781---
57 8893 8602 7994 030---
68 0473 7622 7014 285---
78 2083 6622 6014 546---
88 3723 5582 4974 814---
98 5403 4512 3905 089---
108 7103 3402 2795 370---
118 8853 2262 1655 659---
129 0623 1082 0475 955---
139 2442 9851 9246 258---
149 4282 8591 7986 569---
159 6172 7291 6686 888---
169 8092 5941 5337 215---
1710 0062 4551 3947 551---
1810 2062 3111 2507 895---
1910 4102 1621 1018 247---
2010 6182 0099488 609---
2110 8301 8507898 980---
2211 0471 6866259 361---
2311 2681 5174569 751---
2411 4931 34228110 151---
2511 7231 16110010 562---
TOTAL233 45284 37945 452149 0739 330Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 799
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 073
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531-2 799+4 330
2+1 531+990+541
3+1 531+1 061+470
4+1 531+1 134+397
5+1 531+1 209+322
6+1 531+1 285+246
7+1 531+1 364+167
8+1 531+1 444+87
9+1 531+1 527+4
10+1 531+1 611-80
11+1 531+1 698-167
12+1 531+1 786-255
13+1 531+1 877-346
14+1 531+1 971-440
15+1 531+2 066-535
16+1 531+2 165-634
17+1 531+2 265-734
18+1 531+2 368-837
19+1 531+2 474-943
20+1 531+2 583-1 052
21+1 531+2 694-1 163
22+1 531+2 808-1 277
23+1 531+2 925-1 394
24+1 531+3 045-1 514
25+1 531+3 169-1 638
Total+38 275+44 722+-6 447
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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