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Appartement

Bien expiré
VilleSaint-Aubin-lès-Elbeuf (76)
Surface49m²
Coût Total97 720€
Loyer Annuel7 288€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 612,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4

NOUVEAUTE - SAINT AUBIN LES ELBEUF - VENDU LOUE - IDEAL INVESTISSEUR - RESIDENCE RECENTE À vendre : dans une résidence sécurisée, découvrez cet appartement de 2 pièces d'environ 49 m², localisé à Saint-Aubin-lès-Elbeuf (76410). L'appartement dispose d'un beau séjour avec balcon, d'un coin cuisine, d'une grande chambre avec placard, d'une salle de bain et d'un WC. Il est situé dans une résidence récente avec ascenseur. Pour vos véhicules, l'appartement est mis en vente avec une place de parking. Le bien est situé dans la commune de Saint-Aubin-lès-Elbeuf. On trouve plusieurs établissements scolaires (maternelles, primaire, élémentaires et collège) à moins de 10 minutes de l'appartement. Côté transports en commun, il y a une gare à quelques pas du bien. Vous trouverez un théâtre à quelques minutes du logement. On trouve aussi un bureau de poste et de nombreux restaurants. Envie d'en savoir plus sur cet appartement en vente ? Prenez contact avec Alexandre MACREZ agence CITYA FLAUBERT au 06.20.97.49.52 - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Rouen-76000/261

Ville : Saint-Aubin-lès-Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76410
Coordonnées : 49.297531, 1.002779
Total : 97 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 12 400€
Valeur du bien : 91 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 12.40€/m²/mois
Fourchette : 10.37€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7288€/an
Fourchette totale : 508€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 6100€ - 8708€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 263,51 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 912 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+17 088€ (+27.6%)
Marge achat-revente :-35 808€ (-57.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 504,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 451,54€
Coût de l'assurance :8 306,20€
Taxe foncière : 728,85€/an
Soit par mois : 60,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 607,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et nettoyage.
Quantité: salon complet (environ 45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 400 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aubin-lès-Elbeuf (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 154 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 615 €
Revenus locatifs : +7 288 €
Charges déductibles : -16 615 €
Résultat foncier Année 1 : -9 327 €(Déficit de 9 327 €)
Imputable sur revenu global : 9 327 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 215 €/an
Revenus locatifs : +7 288 €
Charges déductibles : -4 215 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 073 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 288 €16 618 €3 157 €-9 330 €9 330 €--
27 434 €4 133 €3 072 €3 301 €---
37 583 €4 045 €2 984 €3 538 €---
47 735 €3 954 €2 893 €3 781 €---
57 889 €3 860 €2 799 €4 030 €---
68 047 €3 762 €2 701 €4 285 €---
78 208 €3 662 €2 601 €4 546 €---
88 372 €3 558 €2 497 €4 814 €---
98 540 €3 451 €2 390 €5 089 €---
108 710 €3 340 €2 279 €5 370 €---
118 885 €3 226 €2 165 €5 659 €---
129 062 €3 108 €2 047 €5 955 €---
139 244 €2 985 €1 924 €6 258 €---
149 428 €2 859 €1 798 €6 569 €---
159 617 €2 729 €1 668 €6 888 €---
169 809 €2 594 €1 533 €7 215 €---
1710 006 €2 455 €1 394 €7 551 €---
1810 206 €2 311 €1 250 €7 895 €---
1910 410 €2 162 €1 101 €8 247 €---
2010 618 €2 009 €948 €8 609 €---
2110 830 €1 850 €789 €8 980 €---
2211 047 €1 686 €625 €9 361 €---
2311 268 €1 517 €456 €9 751 €---
2411 493 €1 342 €281 €10 151 €---
2511 723 €1 161 €100 €10 562 €---
TOTAL233 452 €84 379 €45 452 €149 073 €9 330 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 799 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 073 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 531 €-2 799 €+4 330 €
2+1 531 €+990 €+541 €
3+1 531 €+1 061 €+470 €
4+1 531 €+1 134 €+397 €
5+1 531 €+1 209 €+322 €
6+1 531 €+1 285 €+246 €
7+1 531 €+1 364 €+167 €
8+1 531 €+1 444 €+87 €
9+1 531 €+1 527 €+4 €
10+1 531 €+1 611 €-80 €
11+1 531 €+1 698 €-167 €
12+1 531 €+1 786 €-255 €
13+1 531 €+1 877 €-346 €
14+1 531 €+1 971 €-440 €
15+1 531 €+2 066 €-535 €
16+1 531 €+2 165 €-634 €
17+1 531 €+2 265 €-734 €
18+1 531 €+2 368 €-837 €
19+1 531 €+2 474 €-943 €
20+1 531 €+2 583 €-1 052 €
21+1 531 €+2 694 €-1 163 €
22+1 531 €+2 808 €-1 277 €
23+1 531 €+2 925 €-1 394 €
24+1 531 €+3 045 €-1 514 €
25+1 531 €+3 169 €-1 638 €
Total+38 275 €+44 722 €+-6 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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