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Maison 7 pièces 173 m²

Bien expiré
VillePleugueneuc (35)
Surface173m²
Coût Total301 101€
Loyer Annuel18 327€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 200 320 €
Surface : 173 m²
Prix au m² : 1 157,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 173 m²

REFERENCE ANNONCE : 1861 - En plein centre bourg de PLEUGUENEUC, Maison d'habitation en terre et pierre, couverte en ardoises naturelles et fibro sur l'arrière, aspectée Sud, comprenant :

  • au rez-de-chaussée : salle à manger, salon avec cheminée, cuisine, dégagement, W.C., pièce technique ;
  • à l'étage : quatre chambres, bureau, salle de bains avec WC, penderie Grenier au-dessus Cour vers Sud Courette vers Nord

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 173 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/10/2025

Consommation énergie primaire : 279.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 630 € et 4 960 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pleugueneuc
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35720
Coordonnées : 48.400360, -1.894977
Total : 301 101€
Prix d'acquisition : 200 320€
Travaux : 84 755€
Valeur du bien : 285 075€
Frais de notaire : 16 026€
Coût estimé : 16 026€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1527€/mois
Loyer annuel estimé : 18327€/an
Fourchette totale : 1263€ - 1846€/mois
Fourchette annuelle : 15160€ - 22157€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 885,69 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 224 €
Prix d'achat :200 320 €
Décote à l'achat :-125 904€ (-38.6%)
Marge achat-revente :25 123€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 101€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 491,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 579,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 283,73€
Coût de l'assurance :26 346,34€
Taxe foncière : 1 832,74€/an
Soit par mois : 152,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 527,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 731,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 173 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 173 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 173 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 755 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 880€
    Isolation toiture/combles: 173 m² × 60€/m² = 10380€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 400€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 700€ = 15400€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation chambres: 80 m² × 100€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation importante:12 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:13 475€
    Mise à niveau plomberie: 173 m² × 75€/m² = 12975€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pleugueneuc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 327 €/an
Calcul : 1 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 101 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 054 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 755 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 749 €
Revenus locatifs : +18 327 €
Charges déductibles : -97 749 €
Résultat foncier Année 1 : -79 421 €(Déficit de 79 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 994 €/an
Revenus locatifs : +18 327 €
Charges déductibles : -12 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58021.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 208 €(65% de 200 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 735 €/an
Calcul : 130 208 € × 3,636% = 4 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 327 €97 759 €10 117 €-79 431 €21 400 €58 031 €58 031 €
218 694 €12 735 €9 848 €5 959 €--52 072 €
319 068 €12 457 €9 570 €6 611 €--45 461 €
419 449 €12 170 €9 283 €7 280 €--38 181 €
519 838 €11 872 €8 986 €7 966 €--30 215 €
620 235 €11 564 €8 678 €8 671 €--21 545 €
720 640 €11 246 €8 359 €9 394 €--12 151 €
821 052 €10 917 €8 030 €10 136 €--2 015 €
921 474 €10 576 €7 689 €10 897 €---
1021 903 €10 224 €7 337 €11 679 €---
1122 341 €9 859 €6 972 €12 482 €---
1222 788 €9 482 €6 595 €13 306 €---
1323 244 €9 091 €6 205 €14 152 €---
1423 709 €8 688 €5 801 €15 021 €---
1524 183 €8 270 €5 383 €15 913 €---
1624 666 €7 838 €4 951 €16 828 €---
1725 160 €7 391 €4 504 €17 769 €---
1825 663 €6 929 €4 042 €18 734 €---
1926 176 €6 450 €3 563 €19 726 €---
2026 700 €5 955 €3 069 €20 745 €---
2127 234 €5 443 €2 556 €21 791 €---
2227 778 €4 913 €2 027 €22 865 €---
2328 334 €4 365 €1 479 €23 969 €---
2428 901 €3 798 €912 €25 102 €---
2529 479 €3 212 €325 €26 267 €---
TOTAL587 034 €303 204 €146 284 €283 830 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 830 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 849 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 849 €-6 420 €+10 269 €
2+3 849 €0 €+3 849 €
3+3 849 €0 €+3 849 €
4+3 849 €0 €+3 849 €
5+3 849 €0 €+3 849 €
6+3 849 €0 €+3 849 €
7+3 849 €0 €+3 849 €
8+3 849 €0 €+3 849 €
9+3 849 €+2 665 €+1 184 €
10+3 849 €+3 504 €+345 €
11+3 849 €+3 745 €+104 €
12+3 849 €+3 992 €-143 €
13+3 849 €+4 246 €-397 €
14+3 849 €+4 506 €-657 €
15+3 849 €+4 774 €-925 €
16+3 849 €+5 049 €-1 200 €
17+3 849 €+5 331 €-1 482 €
18+3 849 €+5 620 €-1 771 €
19+3 849 €+5 918 €-2 069 €
20+3 849 €+6 223 €-2 374 €
21+3 849 €+6 537 €-2 688 €
22+3 849 €+6 859 €-3 010 €
23+3 849 €+7 191 €-3 342 €
24+3 849 €+7 531 €-3 682 €
25+3 849 €+7 880 €-4 031 €
Total+96 225 €+85 149 €+11 076 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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