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Exclusivite - Immeuble de rapport - Béziers - 157 m²

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface157m²
Coût Total244 460€
Loyer Annuel23 827€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+524€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 215 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 1 369,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 157 m²

Exclusivite !!! France Sud Immobilier vous propose une superbe opportunité d'investissement locatif située dans le secteur très recherché du Champs de Mars, à proximité immédiate de toutes les commodités et des transports. Cet immeuble en très bon état général et se compose de 4 studios et un local. Chaque logement est équipé de cuisines récentes et aménagées, de menuiseries en double vitrage et d'un agencement optimisé pour assurer un confort de vie idéal aux locataires. L'immeuble ne nécessite aucun gros investissement supplémentaire dans l'immédiat, ce qui permet une rentabilité immédiate et sécurisée. Un bien rare sur le secteur, parfait pour un investisseur à la recherche d'un placement patrimonial rentable et sans contraintes techniques. Une opportunité à ne pas manquer !

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.314730, 3.280290
Total : 244 460€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 12 260€
Valeur du bien : 227 260€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1986€/mois
Loyer annuel estimé : 23827€/an
Fourchette totale : 1586€ - 2487€/mois
Fourchette annuelle : 19027€ - 29839€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 151,71 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 818 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-122 818€ (-36.4%)
Marge achat-revente :93 358€ (27.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 263,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 703,28€
Coût de l'assurance :20 779,10€
Taxe foncière : 2 382,70€/an
Soit par mois : 198,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 985,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :523,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, cuisine en bon état général.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et fonctionnelle.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état général.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, chambre en bon état général.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre avec parquet récent.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salon en bon état général.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 260 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 6000€ (estimation moyenne pour une cuisine moderne en bon état, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 500€
    Salle de bain complète: 3500€ (estimation moyenne pour une salle de bain moderne en bon état, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960€
    Rafraîchissement peinture: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 720€ (300% du coût peinture pour le rafraîchissement)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement peinture: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€ (200% du coût peinture pour le rafraîchissement)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Les travaux de cuisine et salle de bain ne nécessitent pas d'intervention, mais les coûts sont estimés pour référence. Les rafraîchissements incluent la peinture et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 827 €/an
Calcul : 1 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 831 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 364 €
Revenus locatifs : +23 827 €
Charges déductibles : -23 364 €
Résultat foncier Année 1 : 463 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 104 €/an
Revenus locatifs : +23 827 €
Charges déductibles : -11 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 723 €/an
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 827 €23 372 €7 898 €455 €---
224 303 €10 899 €7 685 €13 405 €---
324 790 €10 678 €7 464 €14 112 €---
425 285 €10 450 €7 236 €14 835 €---
525 791 €10 215 €7 001 €15 576 €---
626 307 €9 972 €6 758 €16 335 €---
726 833 €9 721 €6 507 €17 113 €---
827 370 €9 461 €6 247 €17 909 €---
927 917 €9 193 €5 979 €18 724 €---
1028 475 €8 916 €5 702 €19 560 €---
1129 045 €8 629 €5 415 €20 416 €---
1229 626 €8 334 €5 120 €21 292 €---
1330 218 €8 028 €4 814 €22 190 €---
1430 823 €7 712 €4 498 €23 111 €---
1531 439 €7 386 €4 172 €24 053 €---
1632 068 €7 049 €3 835 €25 019 €---
1732 709 €6 701 €3 487 €26 009 €---
1833 363 €6 341 €3 127 €27 023 €---
1934 031 €5 969 €2 755 €28 062 €---
2034 711 €5 585 €2 371 €29 126 €---
2135 406 €5 188 €1 974 €30 218 €---
2236 114 €4 778 €1 564 €31 336 €---
2336 836 €4 354 €1 141 €32 482 €---
2437 573 €3 917 €703 €33 656 €---
2538 324 €3 464 €251 €34 860 €---
TOTAL763 185 €206 310 €113 703 €556 875 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 004 €+137 €+4 867 €
2+5 004 €+4 021 €+983 €
3+5 004 €+4 233 €+771 €
4+5 004 €+4 451 €+553 €
5+5 004 €+4 673 €+331 €
6+5 004 €+4 901 €+103 €
7+5 004 €+5 134 €-130 €
8+5 004 €+5 373 €-369 €
9+5 004 €+5 617 €-613 €
10+5 004 €+5 868 €-864 €
11+5 004 €+6 125 €-1 121 €
12+5 004 €+6 388 €-1 384 €
13+5 004 €+6 657 €-1 653 €
14+5 004 €+6 933 €-1 929 €
15+5 004 €+7 216 €-2 212 €
16+5 004 €+7 506 €-2 502 €
17+5 004 €+7 803 €-2 799 €
18+5 004 €+8 107 €-3 103 €
19+5 004 €+8 419 €-3 415 €
20+5 004 €+8 738 €-3 734 €
21+5 004 €+9 065 €-4 061 €
22+5 004 €+9 401 €-4 397 €
23+5 004 €+9 744 €-4 740 €
24+5 004 €+10 097 €-5 093 €
25+5 004 €+10 458 €-5 454 €
Total+125 100 €+167 062 €+-41 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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