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Exclusivite - Immeuble de rapport - Béziers - 157 m²

VilleBéziers (34)
Surface157
Coût Total244 460
Loyer Annuel23 827
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+524
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 215 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 1 369,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 157 m²

Exclusivite !!! France Sud Immobilier vous propose une superbe opportunité d'investissement locatif située dans le secteur très recherché du Champs de Mars, à proximité immédiate de toutes les commodités et des transports. Cet immeuble en très bon état général et se compose de 4 studios et un local. Chaque logement est équipé de cuisines récentes et aménagées, de menuiseries en double vitrage et d'un agencement optimisé pour assurer un confort de vie idéal aux locataires. L'immeuble ne nécessite aucun gros investissement supplémentaire dans l'immédiat, ce qui permet une rentabilité immédiate et sécurisée. Un bien rare sur le secteur, parfait pour un investisseur à la recherche d'un placement patrimonial rentable et sans contraintes techniques. Une opportunité à ne pas manquer !

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.314730, 3.280290
Total : 244 460
Prix d'acquisition : 215 000
Travaux : 12 260
Valeur du bien : 227 260
Frais de notaire : 17 200
Coût estimé : 17 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157
Loyer prédit : 12.65€/m²/mois
Fourchette : 10.10€ - 15.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1986€/mois
Loyer annuel estimé : 23827€/an
Fourchette totale : 1586€ - 2487€/mois
Fourchette annuelle : 19027€ - 29839€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 151,71 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 818
Prix d'achat :215 000
Décote à l'achat :-122 818 (-36.4%)
Marge achat-revente :93 358€ (27.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 193,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,26€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 263,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 703,28
Coût de l'assurance :20 779,10
Taxe foncière : 2 382,70€/an
Soit par mois : 198,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 985,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 461,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :523,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, cuisine en bon état général.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et fonctionnelle.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en bon état général.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, chambre en bon état général.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre avec parquet récent.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salon en bon état général.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 260(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000
    Cuisine complète: 6000€ (estimation moyenne pour une cuisine moderne en bon état, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 500
    Salle de bain complète: 3500€ (estimation moyenne pour une salle de bain moderne en bon état, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:960
    Rafraîchissement peinture: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 720€ (300% du coût peinture pour le rafraîchissement)
  • Salon:1 800
    Rafraîchissement peinture: 30 m² × 20€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€ (200% du coût peinture pour le rafraîchissement)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Les travaux de cuisine et salle de bain ne nécessitent pas d'intervention, mais les coûts sont estimés pour référence. Les rafraîchissements incluent la peinture et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 827 €/an
Calcul : 1 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 831 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 364
Revenus locatifs : +23 827
Charges déductibles : -23 364
Résultat foncier Année 1 : 463

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 104 €/an
Revenus locatifs : +23 827
Charges déductibles : -11 104
Résultat foncier Années 2+ : 12 723 €/an
Prix d'achat du bien : 215 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 82723 3727 898455---
224 30310 8997 68513 405---
324 79010 6787 46414 112---
425 28510 4507 23614 835---
525 79110 2157 00115 576---
626 3079 9726 75816 335---
726 8339 7216 50717 113---
827 3709 4616 24717 909---
927 9179 1935 97918 724---
1028 4758 9165 70219 560---
1129 0458 6295 41520 416---
1229 6268 3345 12021 292---
1330 2188 0284 81422 190---
1430 8237 7124 49823 111---
1531 4397 3864 17224 053---
1632 0687 0493 83525 019---
1732 7096 7013 48726 009---
1833 3636 3413 12727 023---
1934 0315 9692 75528 062---
2034 7115 5852 37129 126---
2135 4065 1881 97430 218---
2236 1144 7781 56431 336---
2336 8364 3541 14132 482---
2437 5733 91770333 656---
2538 3243 46425134 860---
TOTAL763 185206 310113 703556 8750Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 875
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 004+137+4 867
2+5 004+4 021+983
3+5 004+4 233+771
4+5 004+4 451+553
5+5 004+4 673+331
6+5 004+4 901+103
7+5 004+5 134-130
8+5 004+5 373-369
9+5 004+5 617-613
10+5 004+5 868-864
11+5 004+6 125-1 121
12+5 004+6 388-1 384
13+5 004+6 657-1 653
14+5 004+6 933-1 929
15+5 004+7 216-2 212
16+5 004+7 506-2 502
17+5 004+7 803-2 799
18+5 004+8 107-3 103
19+5 004+8 419-3 415
20+5 004+8 738-3 734
21+5 004+9 065-4 061
22+5 004+9 401-4 397
23+5 004+9 744-4 740
24+5 004+10 097-5 093
25+5 004+10 458-5 454
Total+125 100+167 062+-41 962
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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