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Appartement Cergy 4 pièce(s) 82.45 m2 + BOX (garage)

VilleCergy (95)
Surface82m²
Coût Total247 600€
Loyer Annuel16 287€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 317,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

Votre agence SERGIC vous propose ce F4 de 82.5 m² situé dans une copropriété situé à l'orée du bois de Cergy tout en étant proche des commodités (GARE RER, Centre commercial LES 3 FONTAIRES, écoles, Grandes écoles, etc...) comprenant : entrée, wc, cuisine, séjour, salle à manger (possible 3e chambre), dégagement, 2 chambres, débarras, salle de bains. LE gros plus : Vendu avec BOX (GARAGE) privatif !! (rare sur le secteur) Copropriété de 256 lots principaux. 2587 euros de charge selon le dernier relevé annuel en date (2024) Copropriété de 511 lots - dont 256 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2587 euros.

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.031686, 2.075730
Total : 247 600€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 232 400€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1357€/mois
Loyer annuel estimé : 16287€/an
Fourchette totale : 1133€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 13592€ - 19518€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 832,14 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 235 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-42 235€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-15 365€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :99,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 310,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 949,98€
Coût de l'assurance :29 712,00€
Taxe foncière : 1 628,73€/an
Soit par mois : 135,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 215,58€/mois
Soit par an : 2 587,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 357,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 662,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-304,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 82 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments usés.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 2640€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (zone urbaine). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix peuvent varier selon les spécificités des travaux et les choix de matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Calcul : 1 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 600 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 629 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 587 €/an
Calcul : 216 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 845 €
Revenus locatifs : +16 287 €
Charges déductibles : -55 845 €
Résultat foncier Année 1 : -39 558 €(Déficit de 39 558 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 158 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 445 €/an
Revenus locatifs : +16 287 €
Charges déductibles : -13 445 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18157.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 287 €55 853 €8 049 €-39 566 €21 400 €18 166 €18 166 €
216 613 €13 236 €7 832 €3 377 €--14 789 €
316 945 €13 012 €7 608 €3 933 €--10 855 €
417 284 €12 780 €7 376 €4 504 €--6 351 €
517 630 €12 541 €7 137 €5 089 €--1 262 €
617 983 €12 294 €6 889 €5 689 €---
718 342 €12 038 €6 634 €6 304 €---
818 709 €11 774 €6 370 €6 935 €---
919 083 €11 501 €6 097 €7 582 €---
1019 465 €11 219 €5 815 €8 246 €---
1119 854 €10 927 €5 523 €8 927 €---
1220 251 €10 626 €5 222 €9 625 €---
1320 656 €10 315 €4 911 €10 341 €---
1421 069 €9 993 €4 589 €11 076 €---
1521 491 €9 661 €4 256 €11 830 €---
1621 921 €9 317 €3 913 €12 603 €---
1722 359 €8 962 €3 558 €13 397 €---
1822 806 €8 595 €3 191 €14 211 €---
1923 262 €8 216 €2 812 €15 046 €---
2023 728 €7 824 €2 420 €15 903 €---
2124 202 €7 419 €2 015 €16 783 €---
2224 686 €7 001 €1 597 €17 685 €---
2325 180 €6 569 €1 164 €18 611 €---
2425 683 €6 122 €718 €19 562 €---
2526 197 €5 660 €256 €20 537 €---
TOTAL521 688 €293 455 €115 950 €228 233 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 233 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 420 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 420 €-6 420 €+9 840 €
2+3 420 €0 €+3 420 €
3+3 420 €0 €+3 420 €
4+3 420 €0 €+3 420 €
5+3 420 €0 €+3 420 €
6+3 420 €+1 328 €+2 092 €
7+3 420 €+1 891 €+1 529 €
8+3 420 €+2 081 €+1 339 €
9+3 420 €+2 275 €+1 145 €
10+3 420 €+2 474 €+946 €
11+3 420 €+2 678 €+742 €
12+3 420 €+2 888 €+532 €
13+3 420 €+3 102 €+318 €
14+3 420 €+3 323 €+97 €
15+3 420 €+3 549 €-129 €
16+3 420 €+3 781 €-361 €
17+3 420 €+4 019 €-599 €
18+3 420 €+4 263 €-843 €
19+3 420 €+4 514 €-1 094 €
20+3 420 €+4 771 €-1 351 €
21+3 420 €+5 035 €-1 615 €
22+3 420 €+5 306 €-1 886 €
23+3 420 €+5 583 €-2 163 €
24+3 420 €+5 868 €-2 448 €
25+3 420 €+6 161 €-2 741 €
Total+85 500 €+68 470 €+17 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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