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vente - maison

VilleBourg-l'Évêque (49)
Surface267m²
Coût Total235 214€
Loyer Annuel22 530€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 800 €
Surface : 267 m²
Prix au m² : 523,6 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau

Coup de cœur à Ombrée d'Anjou – 139 800 € Vaste maison familiale de 267 m² (5 chambres), alliant confort et modernité. Idéalement située à proximité des écoles, commerces et du parc de Combrée. Une opportunité rare à saisir avec travaux à prévoir. Contactez nous pour plus d'informations.

Ville : Bourg-l'Évêque
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49520
Coordonnées : 47.678070, -1.017160
Total : 235 214€
Prix d'acquisition : 139 800€
Travaux : 84 230€
Valeur du bien : 224 030€
Frais de notaire : 11 184€
Coût estimé : 11 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 267m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1878€/mois
Loyer annuel estimé : 22530€/an
Fourchette totale : 1450€ - 2432€/mois
Fourchette annuelle : 17395€ - 29182€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 12.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :830,36 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :221 705 €
Prix d'achat :139 800 €
Décote à l'achat :-81 905€ (-36.9%)
Marge achat-revente :-13 509€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 214€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 168,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :68,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 237,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 403,44€
Coût de l'assurance :20 581,22€
Taxe foncière : 2 253,03€/an
Soit par mois : 187,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 877,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 425,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :452,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 267 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 267 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des murs, remplacement du carrelage usé, finition des murs
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en cours de finition et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, remplacement du revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photo - murs abîmés et mobilier ancien
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photo - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 230 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:16 020€
    Isolation toiture/combles: 267 m² × 60€/m² = 16020€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:28 710€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 870€ = 28710€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-l'Évêque (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 530 €/an
Calcul : 1 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 214 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 253 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 272 €
Revenus locatifs : +22 530 €
Charges déductibles : -95 272 €
Résultat foncier Année 1 : -72 742 €(Déficit de 72 742 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 342 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 042 €/an
Revenus locatifs : +22 530 €
Charges déductibles : -11 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51341.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 870 €(65% de 139 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 304 €/an
Calcul : 90 870 € × 3,636% = 3 304 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 530 €95 280 €7 973 €-72 749 €21 400 €51 349 €51 349 €
222 981 €10 839 €7 762 €12 142 €--39 207 €
323 440 €10 621 €7 544 €12 820 €--26 387 €
423 909 €10 395 €7 318 €13 515 €--12 873 €
524 387 €10 161 €7 085 €14 226 €---
624 875 €9 919 €6 843 €14 956 €---
725 373 €9 669 €6 593 €15 704 €---
825 880 €9 410 €6 334 €16 470 €---
926 398 €9 142 €6 066 €17 256 €---
1026 926 €8 865 €5 788 €18 061 €---
1127 464 €8 578 €5 501 €18 887 €---
1228 014 €8 281 €5 204 €19 733 €---
1328 574 €7 973 €4 897 €20 600 €---
1429 145 €7 655 €4 579 €21 490 €---
1529 728 €7 326 €4 250 €22 402 €---
1630 323 €6 986 €3 909 €23 337 €---
1730 929 €6 633 €3 557 €24 296 €---
1831 548 €6 268 €3 192 €25 279 €---
1932 179 €5 891 €2 815 €26 288 €---
2032 822 €5 500 €2 424 €27 322 €---
2133 479 €5 096 €2 020 €28 383 €---
2234 148 €4 678 €1 602 €29 471 €---
2334 831 €4 245 €1 169 €30 586 €---
2435 528 €3 797 €721 €31 731 €---
2536 239 €3 333 €257 €32 905 €---
TOTAL721 651 €276 540 €115 403 €445 111 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 445 111 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 731 €-6 420 €+11 151 €
2+4 731 €0 €+4 731 €
3+4 731 €0 €+4 731 €
4+4 731 €0 €+4 731 €
5+4 731 €+406 €+4 325 €
6+4 731 €+4 487 €+244 €
7+4 731 €+4 711 €+20 €
8+4 731 €+4 941 €-210 €
9+4 731 €+5 177 €-446 €
10+4 731 €+5 418 €-687 €
11+4 731 €+5 666 €-935 €
12+4 731 €+5 920 €-1 189 €
13+4 731 €+6 180 €-1 449 €
14+4 731 €+6 447 €-1 716 €
15+4 731 €+6 721 €-1 990 €
16+4 731 €+7 001 €-2 270 €
17+4 731 €+7 289 €-2 558 €
18+4 731 €+7 584 €-2 853 €
19+4 731 €+7 886 €-3 155 €
20+4 731 €+8 197 €-3 466 €
21+4 731 €+8 515 €-3 784 €
22+4 731 €+8 841 €-4 110 €
23+4 731 €+9 176 €-4 445 €
24+4 731 €+9 519 €-4 788 €
25+4 731 €+9 872 €-5 141 €
Total+118 275 €+133 533 €+-15 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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