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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNay (64)
Surface95.7m²
Coût Total135 240€
Loyer Annuel10 122€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 95.7 m²
Prix au m² : 1 128,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, Balcon, Non meublé

EXCLUSIVITE Nay, centre

appartement spacieux de 95 m² situé au 1er étage d'une petite copropriété. Il se compose de trois grandes pièces et d'une cuisine séparée, offrant de beaux volumes et une bonne luminosité. Appartement clair et agréable à vivre, avec l'avantage d'un emplacement qui permet de tout faire à pied (commerces et services à proximité). Référence agence : 12278

Ville : Nay
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64800
Coordonnées : 43.174240, -0.250390
Total : 135 240€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 18 600€
Valeur du bien : 126 600€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.7m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.26€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10122€/an
Fourchette totale : 695€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 8340€ - 12285€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 973,68 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 881 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-80 881€ (-42.8%)
Marge achat-revente :53 641€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 308,44€
Coût de l'assurance :11 833,50€
Taxe foncière : 1 012,20€/an
Soit par mois : 84,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 843,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec parquet en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement léger est recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 600 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 450€/m² = 4500€ (incluant peinture et vérification de l'électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:5 700€
    Peinture salon: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 122 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 012 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 786 €
Revenus locatifs : +10 122 €
Charges déductibles : -24 786 €
Résultat foncier Année 1 : -14 664 €(Déficit de 14 664 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 186 €/an
Revenus locatifs : +10 122 €
Charges déductibles : -6 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 936 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3964.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 122 €24 791 €4 705 €-14 669 €10 700 €3 969 €3 969 €
210 324 €6 068 €4 582 €4 256 €---
310 531 €5 941 €4 455 €4 590 €---
410 742 €5 809 €4 323 €4 933 €---
510 956 €5 672 €4 187 €5 284 €---
611 176 €5 531 €4 045 €5 645 €---
711 399 €5 384 €3 899 €6 015 €---
811 627 €5 232 €3 747 €6 395 €---
911 860 €5 075 €3 589 €6 785 €---
1012 097 €4 912 €3 427 €7 185 €---
1112 339 €4 743 €3 258 €7 595 €---
1212 585 €4 569 €3 083 €8 017 €---
1312 837 €4 388 €2 902 €8 449 €---
1413 094 €4 200 €2 715 €8 894 €---
1513 356 €4 006 €2 521 €9 350 €---
1613 623 €3 805 €2 320 €9 818 €---
1713 895 €3 597 €2 111 €10 299 €---
1814 173 €3 381 €1 896 €10 792 €---
1914 457 €3 158 €1 672 €11 299 €---
2014 746 €2 926 €1 441 €11 820 €---
2115 041 €2 686 €1 201 €12 354 €---
2215 342 €2 438 €953 €12 903 €---
2315 648 €2 181 €695 €13 467 €---
2415 961 €1 915 €429 €14 047 €---
2516 281 €1 639 €153 €14 642 €---
TOTAL324 211 €124 047 €68 308 €200 164 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 164 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 126 €-3 210 €+5 336 €
2+2 126 €+86 €+2 040 €
3+2 126 €+1 377 €+749 €
4+2 126 €+1 480 €+646 €
5+2 126 €+1 585 €+541 €
6+2 126 €+1 693 €+433 €
7+2 126 €+1 804 €+322 €
8+2 126 €+1 918 €+208 €
9+2 126 €+2 035 €+91 €
10+2 126 €+2 155 €-29 €
11+2 126 €+2 279 €-153 €
12+2 126 €+2 405 €-279 €
13+2 126 €+2 535 €-409 €
14+2 126 €+2 668 €-542 €
15+2 126 €+2 805 €-679 €
16+2 126 €+2 945 €-819 €
17+2 126 €+3 090 €-964 €
18+2 126 €+3 238 €-1 112 €
19+2 126 €+3 390 €-1 264 €
20+2 126 €+3 546 €-1 420 €
21+2 126 €+3 706 €-1 580 €
22+2 126 €+3 871 €-1 745 €
23+2 126 €+4 040 €-1 914 €
24+2 126 €+4 214 €-2 088 €
25+2 126 €+4 393 €-2 267 €
Total+53 150 €+60 049 €+-6 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 181 jours
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