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Achat appartement

Bien expiré
VilleCournon-d'Auvergne (63)
Surface67
Coût Total156 868
Loyer Annuel8 622
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-284
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 106 267 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 586,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situé, prés de la nouvelle place de la République, proche des écoles, des transports et des commerces, venez découvrir un appartement de type 3 d'une surface habitable de 67m² situé au 1er étage sur 3 d'une résidence sécurisée et disposant d'un ascenseur. Lumineux, au calme avec vue sur les espaces verts de la copropriété, vous bénéficierez d'un appartement comprenant une entrée avec placard, une belle pièce de vie avec vue sur les espaces vertes,une cuisine séparée. La partie nuit, quant à elle, comprend deux chambres, une salle de bain et un WC séparé. Vous l'aurez compris, cet appartement cumule de nombreux points positifs et conviendra parfaitement pour un premier achat. Un cellier au même étage vient compléter ce bien. A visiter rapidement. Chauffage individuel électrique. DPE : E / GES : B. Charges prévisionnelles de copropriété : 1100 € / an. Taxe foncière : 1070€. Pas de procédure en cours. Possibilité de garage ou parking en supplément au sein de la résidence (8 000 € à 13 000 €). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont sur le site Géorisques :

Ville : Cournon-d'Auvergne
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63800
Coordonnées : 45.740200, 3.198820
Total : 156 868
Prix d'acquisition : 106 267
Travaux : 42 100
Valeur du bien : 148 367
Frais de notaire : 8 501
Coût estimé : 8 501
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.86€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8622€/an
Fourchette totale : 593€ - 870€/mois
Fourchette annuelle : 7121€ - 10440€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 868
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :774,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :47,06€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 821,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 459,13
Coût de l'assurance :14 118,12
Taxe foncière : 1 070,00€/an
Soit par mois : 89,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 91,67€/mois
Soit par an : 1 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 718,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 002,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme E

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:5 000
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 500
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cournon-d'Auvergne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 868 à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 070 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 100 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 054
Revenus locatifs : +8 622
Charges déductibles : -50 054
Résultat foncier Année 1 : -41 431(Déficit de 41 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 031
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 954 €/an
Revenus locatifs : +8 622
Charges déductibles : -7 954
Résultat foncier Années 2+ : 669 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20031.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 267
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 074(65% de 106 267 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 512 €/an
Calcul : 69 074 € × 3,636% = 2 512
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 62250 0595 224-41 43621 400 €20 036 €20 036 €
28 7957 8195 085975--19 061 €
38 9717 6754 9411 295--17 765 €
49 1507 5264 7921 624--16 142 €
59 3337 3724 6381 961--14 181 €
69 5207 2134 4782 307--11 874 €
79 7107 0484 3142 662--9 212 €
89 9056 8784 1433 027--6 185 €
910 1036 7023 9673 401--2 784 €
1010 3056 5193 7853 785---
1110 5116 3313 5964 180---
1210 7216 1363 4014 585---
1310 9355 9343 1995 001---
1411 1545 7262 9915 429---
1511 3775 5102 7755 867---
1611 6055 2872 5526 318---
1711 8375 0562 3216 781---
1812 0744 8172 0837 256---
1912 3154 5711 8367 744---
2012 5614 3151 5818 246---
2112 8134 0511 3178 761---
2213 0693 7781 0449 290---
2313 3303 4967619 834---
2413 5973 20446910 393---
2513 8692 90216710 967---
TOTAL276 180185 92775 45990 25321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 253
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 811-6 420+8 231
2+1 8110+1 811
3+1 8110+1 811
4+1 8110+1 811
5+1 8110+1 811
6+1 8110+1 811
7+1 8110+1 811
8+1 8110+1 811
9+1 8110+1 811
10+1 811+300+1 511
11+1 811+1 254+557
12+1 811+1 376+435
13+1 811+1 500+311
14+1 811+1 629+182
15+1 811+1 760+51
16+1 811+1 895-84
17+1 811+2 034-223
18+1 811+2 177-366
19+1 811+2 323-512
20+1 811+2 474-663
21+1 811+2 628-817
22+1 811+2 787-976
23+1 811+2 950-1 139
24+1 811+3 118-1 307
25+1 811+3 290-1 479
Total+45 275+27 076+18 199
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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