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Vente appartement duplex pontoise

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface104m²
Coût Total284 520€
Loyer Annuel19 775€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 259 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 490,38 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bonjour Je vends mon appartement duplex de 104m2 avec 3/4chambres, vue dégagée, bien situé côté bord d’oise. Copropriété à taille humaine avec de faibles charges. N’hésitez pas à me contacter pour une visite. A bientôt

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.045040, 2.094470
Total : 284 520€
Prix d'acquisition : 259 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 263 800€
Frais de notaire : 20 720€
Coût estimé : 20 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1648€/mois
Loyer annuel estimé : 19775€/an
Fourchette totale : 1387€ - 1959€/mois
Fourchette annuelle : 16639€ - 23503€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 366,67 €/m²
Basé sur :345 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :350 134 €
Prix d'achat :259 000 €
Décote à l'achat :-91 134€ (-26.0%)
Marge achat-revente :65 614€ (18.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 421,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :85,36€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 506,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 877,25€
Coût de l'assurance :25 606,80€
Taxe foncière : 1 977,51€/an
Soit par mois : 164,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 647,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 671,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-23,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: 5 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(46 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 775 €/an
Calcul : 1 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 520 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 579 €
Revenus locatifs : +19 775 €
Charges déductibles : -17 579 €
Résultat foncier Année 1 : 2 197 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 779 €/an
Revenus locatifs : +19 775 €
Charges déductibles : -12 779 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 997 €/an
Prix d'achat du bien : 259 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 350 €(65% de 259 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 122 €/an
Calcul : 168 350 € × 3,636% = 6 122 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 775 €17 588 €9 786 €2 187 €---
220 171 €12 531 €9 529 €7 640 €---
320 574 €12 265 €9 263 €8 309 €---
420 985 €11 989 €8 987 €8 996 €---
521 405 €11 704 €8 702 €9 701 €---
621 833 €11 408 €8 407 €10 425 €---
722 270 €11 103 €8 101 €11 167 €---
822 715 €10 786 €7 784 €11 930 €---
923 170 €10 458 €7 456 €12 712 €---
1023 633 €10 119 €7 117 €13 515 €---
1124 106 €9 767 €6 765 €14 339 €---
1224 588 €9 403 €6 401 €15 185 €---
1325 080 €9 026 €6 025 €16 053 €---
1425 581 €8 636 €5 635 €16 945 €---
1526 093 €8 233 €5 231 €17 860 €---
1626 615 €7 814 €4 813 €18 800 €---
1727 147 €7 381 €4 380 €19 766 €---
1827 690 €6 933 €3 931 €20 757 €---
1928 244 €6 469 €3 467 €21 775 €---
2028 809 €5 989 €2 987 €22 820 €---
2129 385 €5 491 €2 489 €23 894 €---
2229 972 €4 976 €1 974 €24 996 €---
2330 572 €4 443 €1 441 €26 129 €---
2431 183 €3 891 €889 €27 293 €---
2531 807 €3 319 €317 €28 488 €---
TOTAL633 403 €221 722 €141 877 €411 681 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 411 681 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 153 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 153 €+656 €+3 497 €
2+4 153 €+2 292 €+1 861 €
3+4 153 €+2 493 €+1 660 €
4+4 153 €+2 699 €+1 454 €
5+4 153 €+2 910 €+1 243 €
6+4 153 €+3 127 €+1 026 €
7+4 153 €+3 350 €+803 €
8+4 153 €+3 579 €+574 €
9+4 153 €+3 814 €+339 €
10+4 153 €+4 054 €+99 €
11+4 153 €+4 302 €-149 €
12+4 153 €+4 555 €-402 €
13+4 153 €+4 816 €-663 €
14+4 153 €+5 083 €-930 €
15+4 153 €+5 358 €-1 205 €
16+4 153 €+5 640 €-1 487 €
17+4 153 €+5 930 €-1 777 €
18+4 153 €+6 227 €-2 074 €
19+4 153 €+6 532 €-2 379 €
20+4 153 €+6 846 €-2 693 €
21+4 153 €+7 168 €-3 015 €
22+4 153 €+7 499 €-3 346 €
23+4 153 €+7 839 €-3 686 €
24+4 153 €+8 188 €-4 035 €
25+4 153 €+8 546 €-4 393 €
Total+103 825 €+123 504 €+-19 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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