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Appartement F4

VilleLutterbach (68)
Surface98m²
Coût Total203 720€
Loyer Annuel13 528€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 164 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 673,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F4 appartement Situé a lutterbach Proximité Ecole et collège et maternel Proximité Autoroute Chaudière condensation neuves Climatisation réversible neuves Cuisine équipes neuves Fenêtres neuves 2026 Rdv après midi ou soirée

Ville : Lutterbach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68460
Coordonnées : 47.758300, 7.292970
Total : 203 720€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 26 600€
Valeur du bien : 190 600€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.36€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13528€/an
Fourchette totale : 917€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 11004€ - 16630€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 008,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 068,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 973,17€
Coût de l'assurance :17 825,50€
Taxe foncière : 1 352,77€/an
Soit par mois : 112,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 181,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 600 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lutterbach (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 528 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 838 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 504 €
Revenus locatifs : +13 528 €
Charges déductibles : -35 504 €
Résultat foncier Année 1 : -21 976 €(Déficit de 21 976 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 576 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 904 €/an
Revenus locatifs : +13 528 €
Charges déductibles : -8 904 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 576.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 528 €35 511 €6 845 €-21 983 €21 400 €583 €583 €
213 798 €8 729 €6 663 €5 069 €---
314 074 €8 541 €6 475 €5 533 €---
414 356 €8 346 €6 281 €6 009 €---
514 643 €8 145 €6 079 €6 498 €---
614 936 €7 937 €5 871 €6 999 €---
715 234 €7 722 €5 656 €7 513 €---
815 539 €7 499 €5 433 €8 040 €---
915 850 €7 268 €5 203 €8 582 €---
1016 167 €7 030 €4 964 €9 137 €---
1116 490 €6 783 €4 717 €9 707 €---
1216 820 €6 528 €4 462 €10 292 €---
1317 156 €6 264 €4 198 €10 893 €---
1417 500 €5 991 €3 925 €11 509 €---
1517 850 €5 708 €3 642 €12 141 €---
1618 207 €5 416 €3 350 €12 791 €---
1718 571 €5 113 €3 048 €13 457 €---
1818 942 €4 800 €2 735 €14 142 €---
1919 321 €4 477 €2 411 €14 844 €---
2019 707 €4 142 €2 076 €15 565 €---
2120 101 €3 795 €1 730 €16 306 €---
2220 504 €3 437 €1 371 €17 066 €---
2320 914 €3 066 €1 000 €17 847 €---
2421 332 €2 683 €617 €18 649 €---
2521 758 €2 286 €220 €19 473 €---
TOTAL433 297 €177 218 €98 973 €256 079 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 079 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 528 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-6 420 €+9 261 €
2+2 841 €+1 346 €+1 495 €
3+2 841 €+1 660 €+1 181 €
4+2 841 €+1 803 €+1 038 €
5+2 841 €+1 949 €+892 €
6+2 841 €+2 100 €+741 €
7+2 841 €+2 254 €+587 €
8+2 841 €+2 412 €+429 €
9+2 841 €+2 574 €+267 €
10+2 841 €+2 741 €+100 €
11+2 841 €+2 912 €-71 €
12+2 841 €+3 088 €-247 €
13+2 841 €+3 268 €-427 €
14+2 841 €+3 453 €-612 €
15+2 841 €+3 642 €-801 €
16+2 841 €+3 837 €-996 €
17+2 841 €+4 037 €-1 196 €
18+2 841 €+4 242 €-1 401 €
19+2 841 €+4 453 €-1 612 €
20+2 841 €+4 670 €-1 829 €
21+2 841 €+4 892 €-2 051 €
22+2 841 €+5 120 €-2 279 €
23+2 841 €+5 354 €-2 513 €
24+2 841 €+5 595 €-2 754 €
25+2 841 €+5 842 €-3 001 €
Total+71 025 €+76 824 €+-5 799 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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