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Immeuble

Bien expiré
VilleTarascon-sur-Ariège (09)
Surface125m²
Coût Total140 140€
Loyer Annuel10 722€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 840 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², Mandat exclusif, 2 étages

Placement Rentable ! Composé de quatre appartements. Deux studios au rez-de-chaussée dont un loué en saisonnier, l'autre est à finir de rénover pour location en saisonnier également et deux appartements de type deux au premier et au deuxième étage qui sont loués à l'année. Loyer annuel de 8160 pour les deux T2 et potentiel de 8000 en saisonnier pour les deux studios. Prévoir travaux de rénovations énergétiques et de décoration pour l'appartment du dernier étage. Honoraires Ttc charge vendeur. Agence Pyrenees Immobilier (Api) - Sayo Flavien - Agent Commercial - Rsac N° 814 419 883 - - Plus d'informations sur - (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tarascon-sur-Ariège
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.844389, 1.609337
Total : 140 140€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 26 740€
Valeur du bien : 131 740€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10722€/an
Fourchette totale : 667€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 7999€ - 14371€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,1 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 763 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-81 763€ (-43.8%)
Marge achat-revente :46 623€ (25.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :35,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 735,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 881,48€
Coût de l'assurance :10 510,50€
Taxe foncière : 1 072,17€/an
Soit par mois : 89,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 893,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 453 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 4 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m² (estimation basée sur surface)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 740 €(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (incluant fourniture et pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:120€
    Peinture salle de bain: 4 m² × 30€/m² = 120€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarascon-sur-Ariège (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 722 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 140 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 072 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 048 €
Revenus locatifs : +10 722 €
Charges déductibles : -33 048 €
Résultat foncier Année 1 : -22 326 €(Déficit de 22 326 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 308 €/an
Revenus locatifs : +10 722 €
Charges déductibles : -6 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 926.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 722 €33 053 €4 820 €-22 331 €21 400 €931 €931 €
210 936 €6 186 €4 694 €4 750 €---
311 155 €6 055 €4 562 €5 100 €---
411 378 €5 919 €4 427 €5 459 €---
511 606 €5 779 €4 286 €5 827 €---
611 838 €5 633 €4 141 €6 204 €---
712 074 €5 483 €3 990 €6 592 €---
812 316 €5 327 €3 834 €6 989 €---
912 562 €5 165 €3 673 €7 397 €---
1012 813 €4 998 €3 505 €7 815 €---
1113 070 €4 825 €3 332 €8 245 €---
1213 331 €4 646 €3 153 €8 685 €---
1313 598 €4 460 €2 967 €9 138 €---
1413 870 €4 268 €2 775 €9 602 €---
1514 147 €4 069 €2 576 €10 078 €---
1614 430 €3 863 €2 370 €10 567 €---
1714 719 €3 650 €2 157 €11 069 €---
1815 013 €3 429 €1 936 €11 584 €---
1915 313 €3 200 €1 708 €12 113 €---
2015 619 €2 964 €1 471 €12 656 €---
2115 932 €2 719 €1 226 €13 213 €---
2216 251 €2 465 €972 €13 785 €---
2316 576 €2 202 €710 €14 373 €---
2416 907 €1 930 €438 €14 977 €---
2517 245 €1 649 €156 €15 596 €---
TOTAL343 419 €133 936 €69 881 €209 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 252 €-6 420 €+8 672 €
2+2 252 €+1 146 €+1 106 €
3+2 252 €+1 530 €+722 €
4+2 252 €+1 638 €+614 €
5+2 252 €+1 748 €+504 €
6+2 252 €+1 861 €+391 €
7+2 252 €+1 978 €+274 €
8+2 252 €+2 097 €+155 €
9+2 252 €+2 219 €+33 €
10+2 252 €+2 345 €-93 €
11+2 252 €+2 473 €-221 €
12+2 252 €+2 606 €-354 €
13+2 252 €+2 741 €-489 €
14+2 252 €+2 881 €-629 €
15+2 252 €+3 023 €-771 €
16+2 252 €+3 170 €-918 €
17+2 252 €+3 321 €-1 069 €
18+2 252 €+3 475 €-1 223 €
19+2 252 €+3 634 €-1 382 €
20+2 252 €+3 797 €-1 545 €
21+2 252 €+3 964 €-1 712 €
22+2 252 €+4 136 €-1 884 €
23+2 252 €+4 312 €-2 060 €
24+2 252 €+4 493 €-2 241 €
25+2 252 €+4 679 €-2 427 €
Total+56 300 €+62 845 €+-6 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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