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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleSarcelles (95)
Surface79m²
Coût Total205 620€
Loyer Annuel15 414€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 949,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 13
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

SABIMO vous propose en EXCLUSIVITÉ- Dans un immeuble de standing avec Gardienne, 2 ascenseurs, une cave et 2 parkings, en étage élevé avec vue charmant F4 de 79m2 comprenant entrée séjour, 2 chambres, cuisine séparée, wc, salle de bains. Chauffage au sol collectif et double vitrage. Immeuble au pied d'unparc, au calme et en restant proche du centre commercial Les Flanades et du Tram T5. Gare RER D à 5min. Commerces et écoles à proximité. Cinéma à 10min à pied. Charges : 371 euros par mois. Très bonne copropriété. taxe foncière : 1626 euros par an.

Surface : 79 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/01/2026

Consommation énergie primaire : 273 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.977627, 2.377260
Total : 205 620€
Prix d'acquisition : 154 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 193 300€
Frais de notaire : 12 320€
Coût estimé : 12 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1285€/mois
Loyer annuel estimé : 15414€/an
Fourchette totale : 938€ - 1758€/mois
Fourchette annuelle : 11261€ - 21099€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 125 €
Prix d'achat :154 000 €
Décote à l'achat :+5 875€ (+4.0%)
Marge achat-revente :-57 495€ (-38.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 092,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 188,04€
Coût de l'assurance :17 991,75€
Taxe foncière : 1 626,00€/an
Soit par mois : 135,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 371,00€/mois
Soit par an : 4 452,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 284,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 599,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-314,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage au sol collectif
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de la consommation d'énergie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, ainsi que des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 285 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 414 €/an
Calcul : 1 285 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 168 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 452 €/an
Calcul : 371 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 265 €
Revenus locatifs : +15 414 €
Charges déductibles : -53 265 €
Résultat foncier Année 1 : -37 851 €(Déficit de 37 851 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 451 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 965 €/an
Revenus locatifs : +15 414 €
Charges déductibles : -13 965 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 449 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16451.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 154 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100 €(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 414 €53 272 €7 175 €-37 858 €21 400 €16 458 €16 458 €
215 722 €13 785 €6 987 €1 937 €--14 521 €
316 037 €13 591 €6 793 €2 446 €--12 075 €
416 358 €13 390 €6 593 €2 967 €--9 108 €
516 685 €13 182 €6 384 €3 503 €--5 605 €
617 018 €12 967 €6 169 €4 052 €--1 553 €
717 359 €12 743 €5 946 €4 615 €---
817 706 €12 512 €5 714 €5 194 €---
918 060 €12 272 €5 475 €5 788 €---
1018 421 €12 024 €5 227 €6 397 €---
1118 790 €11 767 €4 969 €7 023 €---
1219 165 €11 501 €4 703 €7 665 €---
1319 549 €11 225 €4 427 €8 324 €---
1419 940 €10 939 €4 142 €9 001 €---
1520 339 €10 643 €3 846 €9 695 €---
1620 745 €10 337 €3 539 €10 409 €---
1721 160 €10 019 €3 221 €11 141 €---
1821 583 €9 690 €2 892 €11 894 €---
1922 015 €9 349 €2 551 €12 666 €---
2022 455 €8 996 €2 198 €13 459 €---
2122 905 €8 630 €1 833 €14 274 €---
2223 363 €8 251 €1 454 €15 111 €---
2323 830 €7 859 €1 061 €15 971 €---
2424 306 €7 453 €655 €16 854 €---
2524 793 €7 031 €234 €17 761 €---
TOTAL493 718 €313 430 €104 188 €180 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 237 €-6 420 €+9 657 €
2+3 237 €0 €+3 237 €
3+3 237 €0 €+3 237 €
4+3 237 €0 €+3 237 €
5+3 237 €0 €+3 237 €
6+3 237 €0 €+3 237 €
7+3 237 €+919 €+2 318 €
8+3 237 €+1 558 €+1 679 €
9+3 237 €+1 736 €+1 501 €
10+3 237 €+1 919 €+1 318 €
11+3 237 €+2 107 €+1 130 €
12+3 237 €+2 299 €+938 €
13+3 237 €+2 497 €+740 €
14+3 237 €+2 700 €+537 €
15+3 237 €+2 909 €+328 €
16+3 237 €+3 123 €+114 €
17+3 237 €+3 342 €-105 €
18+3 237 €+3 568 €-331 €
19+3 237 €+3 800 €-563 €
20+3 237 €+4 038 €-801 €
21+3 237 €+4 282 €-1 045 €
22+3 237 €+4 533 €-1 296 €
23+3 237 €+4 791 €-1 554 €
24+3 237 €+5 056 €-1 819 €
25+3 237 €+5 328 €-2 091 €
Total+80 925 €+54 087 €+26 838 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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