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Immeuble - 4 pièce(s) - 150 m²

Bien expiré
VilleCalais (62)
Surface150m²
Coût Total223 800€
Loyer Annuel17 359€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 133,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Un immeuble de rapport comprenant au rez-de-chaussée: un local commercial libre d'occupation en plein coeur du centre ville d'une surface d'environ 40 m² avec sanitaires composé d'un hall d'entrée, un wc avec point d'eau, une pièce commerciale avec placard. Au 1er étage : un appartement de type 3 en duplex d'une surface d'environ 110 m² comprenant une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, 2 chambres, une salle de bains, un wc, dans un esprit Loft. Libre d'occupation Entrées et compteurs individuelles "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr"

Année de construction : 1950 Numéro de mandat : 117399

Ville : Calais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62100
Total : 223 800€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 210 200€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.84€ - 11.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1447€/mois
Loyer annuel estimé : 17359€/an
Fourchette totale : 1176€ - 1780€/mois
Fourchette annuelle : 14111€ - 21356€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 816,33 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 450 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-102 450€ (-37.6%)
Marge achat-revente :48 650€ (17.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 092,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 158,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 093,89€
Coût de l'assurance :19 582,50€
Taxe foncière : 1 735,95€/an
Soit par mois : 144,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 446,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 302,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit en 1950, généralement associé à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 110 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage (PVC): 11 fenêtres × 1000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:3 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 447 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 359 €/an
Calcul : 1 447 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 943 €
Revenus locatifs : +17 359 €
Charges déductibles : -49 943 €
Résultat foncier Année 1 : -32 583 €(Déficit de 32 583 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 183 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 743 €/an
Revenus locatifs : +17 359 €
Charges déductibles : -9 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11183.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 359 €49 950 €7 231 €-32 590 €21 400 €11 190 €11 190 €
217 707 €9 554 €7 035 €8 152 €--3 038 €
318 061 €9 353 €6 833 €8 708 €---
418 422 €9 144 €6 625 €9 278 €---
518 790 €8 929 €6 409 €9 862 €---
619 166 €8 706 €6 187 €10 460 €---
719 550 €8 476 €5 957 €11 074 €---
819 941 €8 238 €5 719 €11 702 €---
920 339 €7 993 €5 474 €12 347 €---
1020 746 €7 739 €5 220 €13 007 €---
1121 161 €7 477 €4 958 €13 684 €---
1221 584 €7 206 €4 687 €14 378 €---
1322 016 €6 926 €4 407 €15 090 €---
1422 456 €6 637 €4 118 €15 819 €---
1522 905 €6 339 €3 819 €16 567 €---
1623 364 €6 030 €3 511 €17 333 €---
1723 831 €5 711 €3 192 €18 120 €---
1824 307 €5 382 €2 863 €18 926 €---
1924 794 €5 042 €2 522 €19 752 €---
2025 290 €4 690 €2 171 €20 600 €---
2125 795 €4 327 €1 807 €21 469 €---
2226 311 €3 951 €1 432 €22 360 €---
2326 837 €3 563 €1 044 €23 274 €---
2427 374 €3 163 €643 €24 212 €---
2527 922 €2 749 €229 €25 173 €---
TOTAL556 030 €207 275 €104 094 €348 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 645 €-6 420 €+10 065 €
2+3 645 €0 €+3 645 €
3+3 645 €+1 701 €+1 944 €
4+3 645 €+2 783 €+862 €
5+3 645 €+2 959 €+686 €
6+3 645 €+3 138 €+507 €
7+3 645 €+3 322 €+323 €
8+3 645 €+3 511 €+134 €
9+3 645 €+3 704 €-59 €
10+3 645 €+3 902 €-257 €
11+3 645 €+4 105 €-460 €
12+3 645 €+4 313 €-668 €
13+3 645 €+4 527 €-882 €
14+3 645 €+4 746 €-1 101 €
15+3 645 €+4 970 €-1 325 €
16+3 645 €+5 200 €-1 555 €
17+3 645 €+5 436 €-1 791 €
18+3 645 €+5 678 €-2 033 €
19+3 645 €+5 926 €-2 281 €
20+3 645 €+6 180 €-2 535 €
21+3 645 €+6 441 €-2 796 €
22+3 645 €+6 708 €-3 063 €
23+3 645 €+6 982 €-3 337 €
24+3 645 €+7 263 €-3 618 €
25+3 645 €+7 552 €-3 907 €
Total+91 125 €+104 626 €+-13 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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