Appartement à vendre

VilleTroyes (10)

Surface72m²

Coût Total126 100€

Loyer Annuel8 187€

Rentabilité6.49%

Cashflow/mois-312€

Prix : 105 500 €

Surface : 72 m²

Prix au m² : 1 465,28 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse, Pas de balcon

Venez découvrir ce grand T 4 à proximité des commerces et des transports en commun, il se compose : d'une entrée, une cuisine séparée, un cellier, une pièce de vie, un dégagement, 2 chambres, une salle de bains et un Wc Une grande terrasse de 11 m², une cave et un grenier complète l'ensemble. Les charges de copropriété de 265 € mensuelle comprennent le chauffage collectif, l'entretient de communs ainsi que l'eau froide. Venez le visiter sans tarder si vous recherchez un logement au pied de toutes les commodités du quotidien.

Ville : Troyes

Département : Aube

Région : Grand Est

Code postal : 10000

Coordonnées : 48.291929, 4.079282

Total : 126 100€

Prix d'acquisition : 105 500€

Travaux : 12 160€

Valeur du bien : 117 660€

Frais de notaire : 8 440€

Coût estimé : 8 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 72m²

Loyer prédit : 9.48€/m²/mois

Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois

Loyer total estimé : 682€/mois

Loyer annuel estimé : 8187€/an

Fourchette totale : 530€ - 878€/mois

Fourchette annuelle : 6364€ - 10532€/an

Rentabilité brute :6.49%

Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.35%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 776,12 €/m²

Basé sur :881 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :127 881 €

Prix d'achat :105 500 €

Décote à l'achat :-22 381€ (-17.5%)

Marge achat-revente :1 781€ (1.4%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :126 100€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,54€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :36,78€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 661,32€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 263,09€

Coût de l'assurance :11 033,75€

Taxe foncière : 818,66€/an

Soit par mois : 68,22€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 265,00€/mois

Soit par an : 3 180,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 682,21€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 994,54€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-312,33€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 244 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL

Sous-catégorie: Remplacement système

Aucune action nécessaire car le DPE est D et le chauffage est collectif.

Quantité: N/A

Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.

Quantité: cuisine complète (8 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour du carrelage.

Quantité: salle de bain complète (6 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et plafonds dans le salon.

Quantité: salon (20 m²)

Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 160 €(169 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine - Rafraîchissement:7 200€
Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Main d'œuvre: 800€
Salle de bain - Rafraîchissement:3 200€
Salle de bain complète (6 m²): 500€/m² × 6 = 3000€, Main d'œuvre: 200€
Chambres - Rafraîchissement:960€
Peinture murs et plafonds (24 m²): 40€/m² × 24 = 960€
Salon - Rafraîchissement:800€
Peinture murs et plafonds (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 187 €/an

Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 233 €/an

Base de calcul : Emprunt de 126 100 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 441 €/an

Calcul : 37 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 819 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 3 180 €/an

Calcul : 265 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 160 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 833 €

Revenus locatifs : +8 187 €

Charges déductibles : -20 833 €

Résultat foncier Année 1 : -12 646 €(Déficit de 12 646 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 1 946 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 673 €/an

Revenus locatifs : +8 187 €

Charges déductibles : -8 673 €

Résultat foncier Années 2+ : -486 €/an(Déficit de 486 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1946.32 € reporté.

Prix d'achat du bien : 105 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 68 575 €(65% de 105 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 494 €/an

Calcul : 68 575 € × 3,636% = 2 494 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 187 €	20 837 €	4 237 €	-12 650 €	10 700 €	1 950 €	1 950 €
2	8 350 €	8 564 €	4 124 €	-214 €	214 €	-	1 950 €
3	8 517 €	8 448 €	4 008 €	69 €	-	-	1 881 €
4	8 688 €	8 328 €	3 888 €	360 €	-	-	1 521 €
5	8 861 €	8 203 €	3 763 €	658 €	-	-	863 €
6	9 039 €	8 074 €	3 634 €	964 €	-	-	-
7	9 219 €	7 941 €	3 501 €	1 278 €	-	-	-
8	9 404 €	7 803 €	3 363 €	1 601 €	-	-	-
9	9 592 €	7 660 €	3 220 €	1 932 €	-	-	-
10	9 784 €	7 513 €	3 073 €	2 271 €	-	-	-
11	9 979 €	7 360 €	2 920 €	2 619 €	-	-	-
12	10 179 €	7 202 €	2 762 €	2 977 €	-	-	-
13	10 383 €	7 039 €	2 599 €	3 344 €	-	-	-
14	10 590 €	6 870 €	2 430 €	3 721 €	-	-	-
15	10 802 €	6 695 €	2 255 €	4 107 €	-	-	-
16	11 018 €	6 514 €	2 074 €	4 504 €	-	-	-
17	11 238 €	6 326 €	1 886 €	4 912 €	-	-	-
18	11 463 €	6 133 €	1 693 €	5 330 €	-	-	-
19	11 692 €	5 932 €	1 492 €	5 760 €	-	-	-
20	11 926 €	5 725 €	1 285 €	6 201 €	-	-	-
21	12 165 €	5 511 €	1 071 €	6 654 €	-	-	-
22	12 408 €	5 289 €	849 €	7 119 €	-	-	-
23	12 656 €	5 059 €	619 €	7 597 €	-	-	-
24	12 909 €	4 822 €	382 €	8 088 €	-	-	-
25	13 168 €	4 576 €	136 €	8 591 €	-	-	-
TOTAL	262 218 €	184 423 €	61 263 €	77 795 €	10 914 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 274 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 795 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 187 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 719 €	-3 210 €	+4 929 €
2	+1 719 €	-64 €	+1 783 €
3	+1 719 €	0 €	+1 719 €
4	+1 719 €	0 €	+1 719 €
5	+1 719 €	0 €	+1 719 €
6	+1 719 €	+30 €	+1 689 €
7	+1 719 €	+384 €	+1 335 €
8	+1 719 €	+480 €	+1 239 €
9	+1 719 €	+579 €	+1 140 €
10	+1 719 €	+681 €	+1 038 €
11	+1 719 €	+786 €	+933 €
12	+1 719 €	+893 €	+826 €
13	+1 719 €	+1 003 €	+716 €
14	+1 719 €	+1 116 €	+603 €
15	+1 719 €	+1 232 €	+487 €
16	+1 719 €	+1 351 €	+368 €
17	+1 719 €	+1 474 €	+245 €
18	+1 719 €	+1 599 €	+120 €
19	+1 719 €	+1 728 €	-9 €
20	+1 719 €	+1 860 €	-141 €
21	+1 719 €	+1 996 €	-277 €
22	+1 719 €	+2 136 €	-417 €
23	+1 719 €	+2 279 €	-560 €
24	+1 719 €	+2 426 €	-707 €
25	+1 719 €	+2 577 €	-858 €
Total	+42 975 €	+23 338 €	+19 637 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour