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Appartement 2 pièces 45 m²

VilleCorbeil-Essonnes (91)
Surface45m²
Coût Total162 992€
Loyer Annuel9 969€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 900 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 2 331,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 45 m² - Appartement Corbeil Essonnes 2 pièce(s) 42 m2

L'agence SERGIC Evry vous propose ce 2 pièces en rdc comprenant une entrée, salon et cuisine donnant sur le jardin exposition sud, dégagement avec rangements, une chambre et une salle de bain avec WC. Une place de parking extérieure et une cave. Proche de toute les commodités. Copropriété de 90 lots - dont 28 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1672 euros. Référence annonce : IDF53845 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 90 Charges prévisionnelles annuelles : 1672 €

Ville : Corbeil-Essonnes
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91100
Coordonnées : 48.596740, 2.460367
Total : 162 992€
Prix d'acquisition : 104 900€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 154 600€
Frais de notaire : 8 392€
Coût estimé : 8 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 18.46€/m²/mois
Fourchette : 15.24€ - 22.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 831€/mois
Loyer annuel estimé : 9969€/an
Fourchette totale : 686€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 8231€ - 12074€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 566,97 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 513 €
Prix d'achat :104 900 €
Décote à l'achat :-10 613€ (-9.2%)
Marge achat-revente :-47 479€ (-41.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :65,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 890,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 695,07€
Coût de l'assurance :19 559,04€
Taxe foncière : 996,90€/an
Soit par mois : 83,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 139,33€/mois
Soit par an : 1 672,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 830,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 113,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(1 104 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corbeil-Essonnes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 831 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 969 €/an
Calcul : 831 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 992 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 997 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 672 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 963 €
Revenus locatifs : +9 969 €
Charges déductibles : -58 963 €
Résultat foncier Année 1 : -48 994 €(Déficit de 48 994 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 594 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 263 €/an
Revenus locatifs : +9 969 €
Charges déductibles : -9 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27593.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 185 €(65% de 104 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 479 €/an
Calcul : 68 185 € × 3,636% = 2 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 969 €58 968 €5 817 €-48 999 €21 400 €27 599 €27 599 €
210 168 €9 118 €5 667 €1 050 €--26 549 €
310 372 €8 962 €5 511 €1 410 €--25 139 €
410 579 €8 801 €5 350 €1 778 €--23 361 €
510 791 €8 634 €5 182 €2 157 €--21 203 €
611 007 €8 460 €5 009 €2 546 €--18 657 €
711 227 €8 280 €4 829 €2 946 €--15 711 €
811 451 €8 094 €4 643 €3 357 €--12 353 €
911 680 €7 901 €4 449 €3 780 €--8 574 €
1011 914 €7 700 €4 249 €4 213 €--4 360 €
1112 152 €7 493 €4 041 €4 659 €---
1212 395 €7 277 €3 826 €5 118 €---
1312 643 €7 054 €3 603 €5 589 €---
1412 896 €6 823 €3 372 €6 073 €---
1513 154 €6 583 €3 132 €6 571 €---
1613 417 €6 334 €2 883 €7 083 €---
1713 685 €6 076 €2 625 €7 609 €---
1813 959 €5 809 €2 358 €8 150 €---
1914 238 €5 532 €2 081 €8 706 €---
2014 523 €5 245 €1 793 €9 278 €---
2114 813 €4 947 €1 496 €9 866 €---
2215 110 €4 638 €1 187 €10 471 €---
2315 412 €4 318 €867 €11 094 €---
2415 720 €3 986 €535 €11 734 €---
2516 035 €3 642 €191 €12 392 €---
TOTAL319 310 €220 677 €84 695 €98 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 969 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 093 €-6 420 €+8 513 €
2+2 093 €0 €+2 093 €
3+2 093 €0 €+2 093 €
4+2 093 €0 €+2 093 €
5+2 093 €0 €+2 093 €
6+2 093 €0 €+2 093 €
7+2 093 €0 €+2 093 €
8+2 093 €0 €+2 093 €
9+2 093 €0 €+2 093 €
10+2 093 €0 €+2 093 €
11+2 093 €+90 €+2 003 €
12+2 093 €+1 535 €+558 €
13+2 093 €+1 677 €+416 €
14+2 093 €+1 822 €+271 €
15+2 093 €+1 971 €+122 €
16+2 093 €+2 125 €-32 €
17+2 093 €+2 283 €-190 €
18+2 093 €+2 445 €-352 €
19+2 093 €+2 612 €-519 €
20+2 093 €+2 783 €-690 €
21+2 093 €+2 960 €-867 €
22+2 093 €+3 141 €-1 048 €
23+2 093 €+3 328 €-1 235 €
24+2 093 €+3 520 €-1 427 €
25+2 093 €+3 718 €-1 625 €
Total+52 325 €+29 590 €+22 735 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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