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AV Appartements

VilleValence (82)
Surface88m²
Coût Total128 789€
Loyer Annuel9 469€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 990 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 022,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre partie d'un immeuble constituée de 2 appartements type T2 et d'un grenier. Idéal pour investissement. Lot de 2 appartements type T2 de 44 m2 chacun. Au 1er étage : vide ( coin cuisine rénové ) Au 2ème étage : avec un locataire. Chacun est composé d'une belle pièce de vie de 21 m2, d'un coin cuisine équipé, d'une chambre indépendante avec dressing et d'une salle d'eau avec WC. Appartements agréables et lumineux. Mini copropriété. Diagnostic énergétique réalisé le 29/08/2025.

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.107650, 0.889710
Total : 128 789€
Prix d'acquisition : 89 990€
Travaux : 31 600€
Valeur du bien : 121 590€
Frais de notaire : 7 199€
Coût estimé : 7 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9469€/an
Fourchette totale : 627€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7518€ - 11926€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 391,21 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 426 €
Prix d'achat :89 990 €
Décote à l'achat :-32 436€ (-26.5%)
Marge achat-revente :-6 363€ (-5.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 789€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :37,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 680,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 221,25€
Coût de l'assurance :11 269,04€
Taxe foncière : 946,88€/an
Soit par mois : 78,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 759,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électroménager dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 600 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 9 × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Mise à jour électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 469 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 789 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 423 €
Revenus locatifs : +9 469 €
Charges déductibles : -37 423 €
Résultat foncier Année 1 : -27 954 €(Déficit de 27 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 823 €/an
Revenus locatifs : +9 469 €
Charges déductibles : -5 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6554.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 494 €(65% de 89 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 494 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 469 €37 427 €4 430 €-27 958 €21 400 €6 558 €6 558 €
29 658 €5 711 €4 313 €3 947 €--2 611 €
39 851 €5 591 €4 193 €4 261 €---
410 048 €5 466 €4 068 €4 583 €---
510 249 €5 337 €3 939 €4 913 €---
610 454 €5 203 €3 805 €5 251 €---
710 663 €5 064 €3 667 €5 599 €---
810 877 €4 921 €3 523 €5 956 €---
911 094 €4 773 €3 375 €6 322 €---
1011 316 €4 619 €3 221 €6 697 €---
1111 542 €4 460 €3 062 €7 082 €---
1211 773 €4 295 €2 898 €7 478 €---
1312 009 €4 125 €2 727 €7 884 €---
1412 249 €3 948 €2 551 €8 301 €---
1512 494 €3 765 €2 368 €8 729 €---
1612 744 €3 576 €2 178 €9 168 €---
1712 999 €3 380 €1 982 €9 619 €---
1813 259 €3 177 €1 780 €10 081 €---
1913 524 €2 967 €1 570 €10 557 €---
2013 794 €2 750 €1 352 €11 045 €---
2114 070 €2 524 €1 127 €11 546 €---
2214 352 €2 291 €894 €12 060 €---
2314 639 €2 050 €652 €12 589 €---
2414 931 €1 800 €402 €13 131 €---
2515 230 €1 541 €144 €13 689 €---
TOTAL303 290 €130 762 €64 221 €172 528 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 528 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 469 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988 €-6 420 €+8 408 €
2+1 988 €0 €+1 988 €
3+1 988 €+495 €+1 493 €
4+1 988 €+1 375 €+613 €
5+1 988 €+1 474 €+514 €
6+1 988 €+1 575 €+413 €
7+1 988 €+1 680 €+308 €
8+1 988 €+1 787 €+201 €
9+1 988 €+1 896 €+92 €
10+1 988 €+2 009 €-21 €
11+1 988 €+2 125 €-137 €
12+1 988 €+2 243 €-255 €
13+1 988 €+2 365 €-377 €
14+1 988 €+2 490 €-502 €
15+1 988 €+2 619 €-631 €
16+1 988 €+2 750 €-762 €
17+1 988 €+2 886 €-898 €
18+1 988 €+3 024 €-1 036 €
19+1 988 €+3 167 €-1 179 €
20+1 988 €+3 313 €-1 325 €
21+1 988 €+3 464 €-1 476 €
22+1 988 €+3 618 €-1 630 €
23+1 988 €+3 777 €-1 789 €
24+1 988 €+3 939 €-1 951 €
25+1 988 €+4 107 €-2 119 €
Total+49 700 €+51 758 €+-2 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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