Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 8 pièces 205 m²

Bien expiré
VilleMandres-les-Roses (94)
Surface205m²
Coût Total510 370€
Loyer Annuel38 103€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 946,34 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 205 m² - Maison 8 pièces 205 m²

Grande maison de 205 m² habitable sur sous sol total et son jardin de 2000 m²

Avec ses six chambres spacieuses et ses huit pièces généreusement agencées, elle offre un cadre idéal pour accueillir une grande famille ou recevoir en toute convivialité. Chaque espace a été pensé pour allier volumes, luminosité et fonctionnalité.

Le salon chaleureux, agrémenté d’une élégante cheminée, invite à de précieux moments de partage et de détente. La cuisine, parfaitement aménagée, séduira les amateurs de gastronomie.

À l’extérieur, le charme opère tout autant. Le jardin accueille une piscine le plaisirs des beaux jours. Cet espace extérieur offre un cadre privilégié pour profiter pleinement des journées ensoleillées, en toute intimité.

Située dans un environnement paisible tout en restant proche des commodités, cette propriété représente un équilibre parfait entre tranquillité et praticité. Un véritable havre de paix.

Surface : 205 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/11/2025

Consommation énergie primaire : 293 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 289 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 640 € et 10 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mandres-les-Roses
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94520
Coordonnées : 48.701550, 2.545356
Total : 510 370€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 79 450€
Valeur du bien : 478 450€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205m²
Loyer prédit : 15.49€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 19.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 3175€/mois
Loyer annuel estimé : 38103€/an
Fourchette totale : 2542€ - 3967€/mois
Fourchette annuelle : 30498€ - 47603€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :510 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 522,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :148,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 671,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :246 321,27€
Coût de l'assurance :44 657,38€
Taxe foncière : 3 810,27€/an
Soit par mois : 317,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 175,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 988,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 205 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de la décoration
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 450 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 750€
    Isolation toiture/combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:21 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:17 000€
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 125€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€
  • Autres pièces:1 200€
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Mandres-les-Roses). Coefficient 1.2 appliqué pour les prix. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 175 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 103 €/an
Calcul : 3 175 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 510 370 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 786 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 077 €
Revenus locatifs : +38 103 €
Charges déductibles : -102 077 €
Résultat foncier Année 1 : -63 974 €(Déficit de 63 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 627 €/an
Revenus locatifs : +38 103 €
Charges déductibles : -22 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42574.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 103 €102 094 €17 047 €-63 991 €21 400 €42 591 €42 591 €
238 865 €22 190 €16 593 €16 675 €--25 916 €
339 642 €21 720 €16 124 €17 922 €--7 994 €
440 435 €21 235 €15 638 €19 200 €---
541 244 €20 732 €15 136 €20 511 €---
642 068 €20 213 €14 616 €21 855 €---
742 910 €19 676 €14 079 €23 234 €---
843 768 €19 120 €13 523 €24 648 €---
944 643 €18 545 €12 949 €26 098 €---
1045 536 €17 951 €12 354 €27 586 €---
1146 447 €17 336 €11 739 €29 111 €---
1247 376 €16 700 €11 103 €30 676 €---
1348 323 €16 042 €10 445 €32 282 €---
1449 290 €15 361 €9 765 €33 929 €---
1550 276 €14 657 €9 061 €35 618 €---
1651 281 €13 929 €8 333 €37 352 €---
1752 307 €13 176 €7 580 €39 130 €---
1853 353 €12 398 €6 801 €40 955 €---
1954 420 €11 592 €5 996 €42 828 €---
2055 508 €10 759 €5 162 €44 750 €---
2156 619 €9 897 €4 300 €46 722 €---
2257 751 €9 006 €3 409 €48 745 €---
2358 906 €8 084 €2 487 €50 822 €---
2460 084 €7 130 €1 533 €52 954 €---
2561 286 €6 144 €547 €55 142 €---
TOTAL1 220 441 €465 685 €246 321 €754 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 754 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 002 €-6 420 €+14 422 €
2+8 002 €0 €+8 002 €
3+8 002 €0 €+8 002 €
4+8 002 €+3 362 €+4 640 €
5+8 002 €+6 153 €+1 849 €
6+8 002 €+6 557 €+1 445 €
7+8 002 €+6 970 €+1 032 €
8+8 002 €+7 394 €+608 €
9+8 002 €+7 829 €+173 €
10+8 002 €+8 276 €-274 €
11+8 002 €+8 733 €-731 €
12+8 002 €+9 203 €-1 201 €
13+8 002 €+9 684 €-1 682 €
14+8 002 €+10 179 €-2 177 €
15+8 002 €+10 685 €-2 683 €
16+8 002 €+11 206 €-3 204 €
17+8 002 €+11 739 €-3 737 €
18+8 002 €+12 287 €-4 285 €
19+8 002 €+12 848 €-4 846 €
20+8 002 €+13 425 €-5 423 €
21+8 002 €+14 016 €-6 014 €
22+8 002 €+14 624 €-6 622 €
23+8 002 €+15 247 €-7 245 €
24+8 002 €+15 886 €-7 884 €
25+8 002 €+16 543 €-8 541 €
Total+200 050 €+226 427 €+-26 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →