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Maison 8 pièces 205 m²

Bien expiré
VilleMandres-les-Roses (94)
Surface205
Coût Total510 370
Loyer Annuel38 103
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 205 m²
Prix au m² : 1 946,34 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 205 m² - Maison 8 pièces 205 m²

Grande maison de 205 m² habitable sur sous sol total et son jardin de 2000 m²

Avec ses six chambres spacieuses et ses huit pièces généreusement agencées, elle offre un cadre idéal pour accueillir une grande famille ou recevoir en toute convivialité. Chaque espace a été pensé pour allier volumes, luminosité et fonctionnalité.

Le salon chaleureux, agrémenté d’une élégante cheminée, invite à de précieux moments de partage et de détente. La cuisine, parfaitement aménagée, séduira les amateurs de gastronomie.

À l’extérieur, le charme opère tout autant. Le jardin accueille une piscine le plaisirs des beaux jours. Cet espace extérieur offre un cadre privilégié pour profiter pleinement des journées ensoleillées, en toute intimité.

Située dans un environnement paisible tout en restant proche des commodités, cette propriété représente un équilibre parfait entre tranquillité et praticité. Un véritable havre de paix.

Surface : 205 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/11/2025

Consommation énergie primaire : 293 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 289 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 640 € et 10 350 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mandres-les-Roses
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94520
Coordonnées : 48.701550, 2.545356
Total : 510 370
Prix d'acquisition : 399 000
Travaux : 79 450
Valeur du bien : 478 450
Frais de notaire : 31 920
Coût estimé : 31 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 205
Loyer prédit : 15.49€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 19.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 3175€/mois
Loyer annuel estimé : 38103€/an
Fourchette totale : 2542€ - 3967€/mois
Fourchette annuelle : 30498€ - 47603€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :510 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 522,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :148,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 671,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :246 321,27
Coût de l'assurance :44 657,38
Taxe foncière : 3 810,27€/an
Soit par mois : 317,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 175,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 988,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 205 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 205 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de la décoration
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 450(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:10 750
    Isolation toiture/combles: 205 m² × 50€/m² = 10250€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:21 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres:17 000
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 125€/m² = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 000
    Peinture salon: 40 m² × 50€/m² = 2000€
  • Autres pièces:1 200
    Peinture autres pièces: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Mandres-les-Roses). Coefficient 1.2 appliqué pour les prix. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 175 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 103 €/an
Calcul : 3 175 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 510 370 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 786 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 077
Revenus locatifs : +38 103
Charges déductibles : -102 077
Résultat foncier Année 1 : -63 974(Déficit de 63 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 574
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 627 €/an
Revenus locatifs : +38 103
Charges déductibles : -22 627
Résultat foncier Années 2+ : 15 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42574.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 103102 09417 047-63 99121 400 €42 591 €42 591 €
238 86522 19016 59316 675--25 916 €
339 64221 72016 12417 922--7 994 €
440 43521 23515 63819 200---
541 24420 73215 13620 511---
642 06820 21314 61621 855---
742 91019 67614 07923 234---
843 76819 12013 52324 648---
944 64318 54512 94926 098---
1045 53617 95112 35427 586---
1146 44717 33611 73929 111---
1247 37616 70011 10330 676---
1348 32316 04210 44532 282---
1449 29015 3619 76533 929---
1550 27614 6579 06135 618---
1651 28113 9298 33337 352---
1752 30713 1767 58039 130---
1853 35312 3986 80140 955---
1954 42011 5925 99642 828---
2055 50810 7595 16244 750---
2156 6199 8974 30046 722---
2257 7519 0063 40948 745---
2358 9068 0842 48750 822---
2460 0847 1301 53352 954---
2561 2866 14454755 142---
TOTAL1 220 441465 685246 321754 75521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 754 755
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 002-6 420+14 422
2+8 0020+8 002
3+8 0020+8 002
4+8 002+3 362+4 640
5+8 002+6 153+1 849
6+8 002+6 557+1 445
7+8 002+6 970+1 032
8+8 002+7 394+608
9+8 002+7 829+173
10+8 002+8 276-274
11+8 002+8 733-731
12+8 002+9 203-1 201
13+8 002+9 684-1 682
14+8 002+10 179-2 177
15+8 002+10 685-2 683
16+8 002+11 206-3 204
17+8 002+11 739-3 737
18+8 002+12 287-4 285
19+8 002+12 848-4 846
20+8 002+13 425-5 423
21+8 002+14 016-6 014
22+8 002+14 624-6 622
23+8 002+15 247-7 245
24+8 002+15 886-7 884
25+8 002+16 543-8 541
Total+200 050+226 427+-26 377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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