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VEND T3 cause succesion

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface77m²
Coût Total186 750€
Loyer Annuel13 088€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 753,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Particulier vend T3 de 77 m2 plus 4m2 de dépendance dans résidence securiser grand sejour,avec deux chambres ,salle de bain avec baignoire ,gardien plus camera de securite trés ensoleiler avec vue panoramique , jardin d'enfant ,proximiter commerce et cabinet medical , transport en commun a cotes de la residence , deux ascenceurs . -Fenétre en double vitrage -parquet -Porte blindé Picard A2P -5 grand placard encastrer -2 Balcon -Cellier -Possibiiter de garage en supplement individuel -taxe fonciere 1200 euro -charges 130 euro AGENCE S'ABSTENIR

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.326700, 5.417620
Total : 186 750€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 40 950€
Valeur du bien : 175 950€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13088€/an
Fourchette totale : 852€ - 1396€/mois
Fourchette annuelle : 10223€ - 16757€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 963,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 564,96€
Coût de l'assurance :15 873,75€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 090,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 77 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 950 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:8 000€
    Mise aux normes électricité: 77 m² × 100€/m² = 7700€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 009 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 750 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 354 €
Revenus locatifs : +13 088 €
Charges déductibles : -50 354 €
Résultat foncier Année 1 : -37 266 €(Déficit de 37 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 404 €/an
Revenus locatifs : +13 088 €
Charges déductibles : -9 404 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 684 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15865.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 088 €50 360 €6 015 €-37 272 €21 400 €15 872 €15 872 €
213 350 €9 247 €5 852 €4 103 €--11 769 €
313 617 €9 079 €5 684 €4 538 €--7 231 €
413 889 €8 905 €5 510 €4 984 €--2 247 €
514 167 €8 726 €5 331 €5 441 €---
614 451 €8 541 €5 146 €5 910 €---
714 740 €8 349 €4 954 €6 390 €---
815 034 €8 151 €4 756 €6 883 €---
915 335 €7 947 €4 552 €7 388 €---
1015 642 €7 736 €4 341 €7 906 €---
1115 955 €7 518 €4 123 €8 437 €---
1216 274 €7 292 €3 897 €8 981 €---
1316 599 €7 059 €3 665 €9 540 €---
1416 931 €6 819 €3 424 €10 112 €---
1517 270 €6 571 €3 176 €10 699 €---
1617 615 €6 314 €2 919 €11 301 €---
1717 967 €6 049 €2 654 €11 919 €---
1818 327 €5 775 €2 380 €12 552 €---
1918 693 €5 492 €2 097 €13 202 €---
2019 067 €5 199 €1 804 €13 868 €---
2119 449 €4 897 €1 502 €14 551 €---
2219 837 €4 585 €1 190 €15 252 €---
2320 234 €4 263 €868 €15 972 €---
2420 639 €3 930 €535 €16 709 €---
2521 052 €3 586 €191 €17 466 €---
TOTAL419 222 €212 389 €86 565 €206 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 749 €-6 420 €+9 169 €
2+2 749 €0 €+2 749 €
3+2 749 €0 €+2 749 €
4+2 749 €0 €+2 749 €
5+2 749 €+958 €+1 791 €
6+2 749 €+1 773 €+976 €
7+2 749 €+1 917 €+832 €
8+2 749 €+2 065 €+684 €
9+2 749 €+2 216 €+533 €
10+2 749 €+2 372 €+377 €
11+2 749 €+2 531 €+218 €
12+2 749 €+2 694 €+55 €
13+2 749 €+2 862 €-113 €
14+2 749 €+3 034 €-285 €
15+2 749 €+3 210 €-461 €
16+2 749 €+3 390 €-641 €
17+2 749 €+3 576 €-827 €
18+2 749 €+3 766 €-1 017 €
19+2 749 €+3 961 €-1 212 €
20+2 749 €+4 160 €-1 411 €
21+2 749 €+4 365 €-1 616 €
22+2 749 €+4 576 €-1 827 €
23+2 749 €+4 791 €-2 042 €
24+2 749 €+5 013 €-2 264 €
25+2 749 €+5 240 €-2 491 €
Total+68 725 €+62 050 €+6 675 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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