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Immeuble 266 m² Pamiers

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface266m²
Coût Total399 905€
Loyer Annuel35 296€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+563€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 305 000 €
Surface : 266 m²
Prix au m² : 1 146,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Spécial investisseur ou projet de résidence principale pour une grande famille. Cette maison offre la possibilité de faire de la colocation jursqu'à 6 personnes avec un bon rapport financier. Elle comprend 5 chambres avec 4 salles d'eau 1 studio 1 garage une salle permettant de faire une activité professionelle. Honoraires à charge acquéreur : 5.17% Référence annonce : 141-0754V Date de réalisation du diagnostic : 14/08/2023 Prix hors honoraires : 290 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 568 € et 2 683 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.113560, 1.612530
Total : 399 905€
Prix d'acquisition : 305 000€
Travaux : 70 505€
Valeur du bien : 375 505€
Frais de notaire : 24 400€
Coût estimé : 24 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 266m²
Loyer prédit : 11.06€/m²/mois
Fourchette : 8.83€ - 13.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 2941€/mois
Loyer annuel estimé : 35296€/an
Fourchette totale : 2349€ - 3683€/mois
Fourchette annuelle : 28187€ - 44198€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :399 905€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 967,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :116,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 084,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 455,15€
Coût de l'assurance :34 991,69€
Taxe foncière : 3 529,63€/an
Soit par mois : 294,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 941,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 378,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :562,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 266 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 33 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 505 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 105€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:42 900€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 1 300€ = 42900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Cuisine:1 600€
    Peinture cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 700€
  • Autres pièces:1 600€
    Peinture salle à manger: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour les fenêtres et le parquet.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 296 €/an
Calcul : 2 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 399 905 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 505 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 620 €
Revenus locatifs : +35 296 €
Charges déductibles : -88 620 €
Résultat foncier Année 1 : -53 324 €(Déficit de 53 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 115 €/an
Revenus locatifs : +35 296 €
Charges déductibles : -18 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31923.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 305 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 198 250 €(65% de 305 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 209 €/an
Calcul : 198 250 € × 3,636% = 7 209 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 296 €88 633 €13 198 €-53 336 €21 400 €31 936 €31 936 €
236 002 €17 774 €12 845 €18 228 €--13 709 €
336 722 €17 409 €12 480 €19 313 €---
437 457 €17 031 €12 102 €20 425 €---
538 206 €16 641 €11 712 €21 565 €---
638 970 €16 237 €11 308 €22 733 €---
739 749 €15 820 €10 891 €23 929 €---
840 544 €15 388 €10 459 €25 156 €---
941 355 €14 942 €10 013 €26 413 €---
1042 182 €14 481 €9 552 €27 701 €---
1143 026 €14 004 €9 075 €29 022 €---
1243 886 €13 511 €8 582 €30 376 €---
1344 764 €13 001 €8 072 €31 763 €---
1445 659 €12 474 €7 545 €33 186 €---
1546 573 €11 929 €6 999 €34 644 €---
1647 504 €11 365 €6 436 €36 139 €---
1748 454 €10 783 €5 853 €37 672 €---
1849 423 €10 180 €5 251 €39 243 €---
1950 412 €9 557 €4 628 €40 854 €---
2051 420 €8 914 €3 984 €42 506 €---
2152 448 €8 248 €3 318 €44 201 €---
2253 497 €7 559 €2 630 €45 938 €---
2354 567 €6 848 €1 918 €47 720 €---
2455 659 €6 112 €1 183 €49 547 €---
2556 772 €5 351 €422 €51 421 €---
TOTAL1 130 550 €384 192 €190 455 €746 357 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 746 357 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 412 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 412 €-6 420 €+13 832 €
2+7 412 €0 €+7 412 €
3+7 412 €+1 681 €+5 731 €
4+7 412 €+6 128 €+1 284 €
5+7 412 €+6 469 €+943 €
6+7 412 €+6 820 €+592 €
7+7 412 €+7 179 €+233 €
8+7 412 €+7 547 €-135 €
9+7 412 €+7 924 €-512 €
10+7 412 €+8 310 €-898 €
11+7 412 €+8 707 €-1 295 €
12+7 412 €+9 113 €-1 701 €
13+7 412 €+9 529 €-2 117 €
14+7 412 €+9 956 €-2 544 €
15+7 412 €+10 393 €-2 981 €
16+7 412 €+10 842 €-3 430 €
17+7 412 €+11 301 €-3 889 €
18+7 412 €+11 773 €-4 361 €
19+7 412 €+12 256 €-4 844 €
20+7 412 €+12 752 €-5 340 €
21+7 412 €+13 260 €-5 848 €
22+7 412 €+13 781 €-6 369 €
23+7 412 €+14 316 €-6 904 €
24+7 412 €+14 864 €-7 452 €
25+7 412 €+15 426 €-8 014 €
Total+185 300 €+223 907 €+-38 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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