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Maison de village 5 pièces 131 m²

Bien expiré
VilleCabrières (34)
Surface131
Coût Total210 070
Loyer Annuel15 249
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+59
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 500 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 965,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VENTE d'une maison T5 (131 m²) à Cabrières : à rénover intégralement. - À VENDRE : Maison T5 à Cabrières, un bien rare à ne pas manquer !

Découvrez cette maison de ville pleine de potentiel, située dans le charmant village de Cabrières. Avec une superficie généreuse de 131 m², cette maison offre un espace de vie idéal pour les familles ou les investisseurs en quête d'un projet de rénovation.

Composée de 5 pièces, dont 4 chambres, cette maison est parfaite pour accueillir votre famille ou pour créer des espaces de vie personnalisés. Vous trouverez également une salle de bain.

Bien que nécessitant une rénovation complète, cette maison présente un potentiel intéressant. Imaginez les possibilités : réaménager les espaces pour créer plusieurs lots ou transformer cette maison en un véritable havre de paix selon vos goûts et vos envies.

Située dans un environnement calme, cette maison vous permettra de profiter d'une qualité de vie agréable tout en étant à proximité des commodités locales.

Ne laissez pas passer cette opportunité unique d'acquérir un bien avec un fort potentiel dans un cadre agréable. Contactez nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir toutes les possibilités qu'offre cette maison à Cabrières. Transformez cette maison en un lieu de vie qui vous ressemble !. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : *** . Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 et 6 000 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2023. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : TMAI155380 Date de réalisation du diagnostic : 06/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 380 € et 6 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cabrières
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34800
Coordonnées : 43.575641, 3.361384
Total : 210 070
Prix d'acquisition : 126 500
Travaux : 73 450
Valeur du bien : 199 950
Frais de notaire : 10 120
Coût estimé : 10 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15249€/an
Fourchette totale : 927€ - 1742€/mois
Fourchette annuelle : 11124€ - 20904€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :59,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 084,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 374,57
Coût de l'assurance :17 855,95
Taxe foncière : 1 524,90€/an
Soit par mois : 127,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 211,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol (carrelage ou terre cuite) dans le salon
Quantité: 35 m² (environ)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 35 m² (environ)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 450(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 600
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 50€/m² = 6550€, Main d'œuvre: 50€
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 100
    Rafraîchissement du sol: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 750
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 50€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cabrières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 249 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 070 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 449
Revenus locatifs : +15 249
Charges déductibles : -82 449
Résultat foncier Année 1 : -67 200(Déficit de 67 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 800
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 999 €/an
Revenus locatifs : +15 249
Charges déductibles : -8 999
Résultat foncier Années 2+ : 6 250 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45799.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 225(65% de 126 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 990 €/an
Calcul : 82 225 € × 3,636% = 2 990
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 24982 4556 766-67 20621 400 €45 806 €45 806 €
215 5548 8226 5836 732--39 075 €
315 8658 6336 3947 232--31 843 €
416 1828 4386 1997 745--24 098 €
516 5068 2365 9978 270--15 828 €
616 8368 0275 7888 809--7 019 €
717 1737 8125 5739 361---
817 5167 5895 3509 927---
917 8677 3605 12010 507---
1018 2247 1224 88311 102---
1118 5886 8774 63811 712---
1218 9606 6234 38412 337---
1319 3396 3614 12212 978---
1419 7266 0913 85213 635---
1520 1215 8113 57214 309---
1620 5235 5223 28315 001---
1720 9345 2242 98515 709---
1821 3524 9162 67716 436---
1921 7794 5982 35917 182---
2022 2154 2692 03017 946---
2122 6593 9291 69018 730---
2223 1123 5781 33919 534---
2323 5753 21597620 359---
2424 0462 84160121 205---
2524 5272 45421422 073---
TOTAL488 429226 80397 375261 62621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 261 626
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 202-6 420+9 622
2+3 2020+3 202
3+3 2020+3 202
4+3 2020+3 202
5+3 2020+3 202
6+3 2020+3 202
7+3 202+702+2 500
8+3 202+2 978+224
9+3 202+3 152+50
10+3 202+3 331-129
11+3 202+3 514-312
12+3 202+3 701-499
13+3 202+3 893-691
14+3 202+4 091-889
15+3 202+4 293-1 091
16+3 202+4 500-1 298
17+3 202+4 713-1 511
18+3 202+4 931-1 729
19+3 202+5 154-1 952
20+3 202+5 384-2 182
21+3 202+5 619-2 417
22+3 202+5 860-2 658
23+3 202+6 108-2 906
24+3 202+6 362-3 160
25+3 202+6 622-3 420
Total+80 050+78 488+1 562
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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