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Appartement à vendre

VilleAurillac (15)
Surface64m²
Coût Total89 220€
Loyer Annuel8 299€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 117,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Non meublé

Un prix attractif pour cet appartement de plain-pied, bénéficiant d'un emplacement de stationnement extérieur privatif et offrant un volume confortable. Le bien nécessite quelques travaux de rafraîchissement, mais la base est saine et en bon état général.

Que vous recherchiez un logement facile d'accès, sans contrainte d'étages, ou un investissement locatif pertinent, ce bien répond à ces critères.

Côté confort, il dispose déjà d'atouts appréciables : huisseries en double vitrage et chauffage raccordé au réseau de chaleur bois d'Aurillac. Référence agence : 8453

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.913173, 2.432922
Total : 89 220€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 83 500€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8299€/an
Fourchette totale : 537€ - 890€/mois
Fourchette annuelle : 6449€ - 10679€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,85 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :78 966 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-7 466€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-10 254€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :26,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 470,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 060,23€
Coût de l'assurance :7 806,75€
Taxe foncière : 829,90€/an
Soit par mois : 69,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si le chauffage actuel est ancien ou peu efficace.
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification des installations électriques.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 299 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 220 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 181 €
Revenus locatifs : +8 299 €
Charges déductibles : -16 181 €
Résultat foncier Année 1 : -7 882 €(Déficit de 7 882 €)
Imputable sur revenu global : 7 882 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 181 €/an
Revenus locatifs : +8 299 €
Charges déductibles : -4 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 118 €/an
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 299 €16 184 €3 042 €-7 885 €7 885 €--
28 465 €4 104 €2 962 €4 361 €---
38 634 €4 021 €2 879 €4 613 €---
48 807 €3 935 €2 793 €4 872 €---
58 983 €3 846 €2 704 €5 137 €---
69 163 €3 754 €2 612 €5 409 €---
79 346 €3 659 €2 517 €5 687 €---
89 533 €3 560 €2 418 €5 973 €---
99 724 €3 458 €2 316 €6 266 €---
109 918 €3 352 €2 210 €6 566 €---
1110 116 €3 243 €2 101 €6 874 €---
1210 319 €3 130 €1 987 €7 189 €---
1310 525 €3 012 €1 870 €7 513 €---
1410 736 €2 891 €1 749 €7 845 €---
1510 950 €2 765 €1 623 €8 185 €---
1611 169 €2 636 €1 493 €8 534 €---
1711 393 €2 501 €1 359 €8 892 €---
1811 621 €2 362 €1 220 €9 259 €---
1911 853 €2 218 €1 075 €9 635 €---
2012 090 €2 068 €926 €10 022 €---
2112 332 €1 914 €772 €10 418 €---
2212 579 €1 754 €612 €10 824 €---
2312 830 €1 589 €447 €11 241 €---
2413 087 €1 418 €276 €11 669 €---
2513 348 €1 240 €98 €12 108 €---
TOTAL265 820 €84 614 €44 060 €181 205 €7 885 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 366 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 299 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 743 €-2 366 €+4 109 €
2+1 743 €+1 308 €+435 €
3+1 743 €+1 384 €+359 €
4+1 743 €+1 462 €+281 €
5+1 743 €+1 541 €+202 €
6+1 743 €+1 623 €+120 €
7+1 743 €+1 706 €+37 €
8+1 743 €+1 792 €-49 €
9+1 743 €+1 880 €-137 €
10+1 743 €+1 970 €-227 €
11+1 743 €+2 062 €-319 €
12+1 743 €+2 157 €-414 €
13+1 743 €+2 254 €-511 €
14+1 743 €+2 353 €-610 €
15+1 743 €+2 455 €-712 €
16+1 743 €+2 560 €-817 €
17+1 743 €+2 668 €-925 €
18+1 743 €+2 778 €-1 035 €
19+1 743 €+2 891 €-1 148 €
20+1 743 €+3 006 €-1 263 €
21+1 743 €+3 125 €-1 382 €
22+1 743 €+3 247 €-1 504 €
23+1 743 €+3 372 €-1 629 €
24+1 743 €+3 501 €-1 758 €
25+1 743 €+3 632 €-1 889 €
Total+43 575 €+54 362 €+-10 787 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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